没领证同居多久算事实婚姻

离婚房屋升值部分怎样处理

　　核心内容：在双方婚姻关系存续期间，房屋按照当时的市场价升值的部分仍然属于夫妻一方的个人财产。

　　婚前一方用个人财产购置的房屋，离婚时房屋升值，如何分割?

　　根据《婚姻法》第十八条的规定，夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。在婚姻当事人双方没有约定的情况下，婚前一方用个人财产购置的房屋，取得该房屋所有权的，属于个人婚前财产，在双方婚姻关系存续期间，房屋按照当时的市场价升值的部分仍然属于夫妻一方的个人财产。

　　因为根据物权不变的原则，夫妻一方拥有的婚前财产是房屋所有权，是一个整体。房屋因为市场价格变化并不能影响其所有权，所以婚前拥有的房屋婚后升值部分的财产属于夫妻共同财产的观点是错误的。但是，用婚前房屋在婚姻存续期间进行出租、使用所产生的收益，属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二) 》第十一条规定的“一方以个人财产投资取得的收益”，应当认定为夫妻共同财产。

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妻子偷卖房 法院判合同无效

　　妻子偷卖房 法院判无效案例

　　今年六十岁的吕某在十三年前，经人介绍与大他七岁的何某结婚，由于两人都是再婚，故非常珍惜新成立的家庭，夫妻感情也较好。为了改善家庭经济状况，两人商定由吕某出国打工，何某照顾家里。

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　　夫妻财产约定的效力

　　婚后第四年，吕某出国务工，并一去四年未归，其间何某的家务开支均由吕某负担。长期的分居致使两人产生矛盾。

　　今年元月，吕某回国后经过再三考虑决定离婚，并向妻子索要一直由其保管的租赁公房的房卡。没想到妻子已将此房买了下来，并转手卖给了自己的亲生女儿。在随后的离婚诉讼，因何某坚决不同意离婚、法院认定夫妻感情尚可改善被驳回。

　　状告妻子和房地局

　　吕某莫名其妙丢了房子，几番思考挣扎后，决定把房地局和妻子何某告上了法庭，要求法院判定妻子与房地局签订的《公有住房出售合同》无效。

　　何某认为，当时买公房时是经过吕某同意的，但吕某不同意出钱，吕某的亲生女儿也说不买，所以自己就拿了两人的印章去到房地局把房屋买了下来。

　　房地局则认为，由于何某与吕某是一家人，房产局没有义务再去审查印章的真伪，根据有关规定，房产的权属应当由房产证来证明，房地局与吕某妻子何某所签合同应为合法有效。

　　私自盖丈夫印章

　　法院经过审理查明，有关部门在去年5月，曾对该房内的居住人员进行核对，房屋承租人为吕某，家庭成员为吕某的亲生女儿和妻子何某及吕某三人。

　　去年六月，何某购买了该套承租公房，支付对价约17，000元。当时协议上应当由吕某签名处盖有吕某的私章，在“同住成年人”栏内则有吕某女儿的签名和印戳。

　　吕某和女儿当即对此表示否认，认为买房一事自己从不知晓，虽然印章是吕某一直使用的私章，但合同上的签名是伪造的，现在两人都不同意购买此房。提起妻子与她的亲生女儿之间的转让住房协议，吕某更表示气愤，未经共有人同意买了房，又把它卖了，这两个行为都应该无效。

　　法院认为，何某将家庭成员的利益都归于自己，房地局没有足够的理由相信何某能代表家庭共有成员，是为家庭共同利益，因此不构成表见代理，房地局与吕某妻子所签合同无效。何某的女儿作为理应知道内幕的第三人，在售让房屋后未能支付相应对价，对该房屋的取得并非善意，与何某所签合同也视为无效合同。

　　律师点评：

　　根据《物权法》第九十三条：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条指出：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　由此可见法官对本案的判决于法、于情、于理都是正确的。