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□孙素华 李德琴
【案情】
2020年10月22日，邱某、游某签订房地产转让合同一份，载明游某将其所有的住房一套出售给邱某，合同对房屋面积、房屋价款、付款方式、过户时间等作出约定。合同签订后，邱某通过中介公司向游某支付购房定金3万元和首付款5万元。之后，邱某得知案涉房屋已被游某向银行抵押借款，且在合同签订前已被法院查封。邱某遂诉至法院，要求解除与游某签订的房地产转让合同并支付违约金等。
【评析】
本案中，对于邱某与游某签订的房地产转让合同是否有效，存在两种不同意见：第一种意见认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，因合同签订前案涉房屋已被查封，故邱某与游某签订的房地产转让合同应无效。第二种意见认为，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然房屋被查封无法办理产权变更登记，但买卖合同有效。
笔者同意第二种意见，理由如下：
民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。但书所谓“不导致该民事法律行为无效的”强制规定，是指民法理论“命令性规定”，亦即最高人民法院司法解释所说的“管理性强制性规定”。区分效力性规范和管理性规范通常从以下标准进行判断：如果强制性规定明确规定了违反的后果是导致合同无效的，该规定应当认定为效力性规范；强制性规定虽未规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定为效力性规范；如果强制性规定仅关系当事人之间的利益，或者仅系为行政管理或纪律管理需要而设置的，应认定为管理性规范。房屋被查封可能导致无法办理产权变更登记，当事人签订房屋买卖合同效力仅涉及合同双方当事人的利益，并没有损害国家利益和社会公共利益。由此可见，城市房地产管理法第三十八条的规定属于管理性强制规定。
民法典第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断，至于未办理物权登记，不影响合同效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，因为登记与不动产物权的变动是联系在一起的，是不动产物权变动的公示方法。房屋被查封只是导致无法办理产权变更登记，是对物权变动的限制，因此，房屋被查封而签订的房屋买卖合同并不因无法办理产权变更登记，而否定其效力。
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