房屋购买合同书样板（二手房买卖房屋正规合同）

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合同是否成立是一个事实判断的过程，合同是否有效是一个价值判断的过程。唯有合同已经成立，才可以谈论其是否有效。房屋买卖合同未采取书面的形式是否成立及生效，关系未签订书面形式的房屋买卖双方利益甚巨。司法实践中，未采取书面形式订立房屋买卖合同的案例不多。但是，对于房屋买卖合同的补充协议或变更协议不采取书面形式的却非常多。如果房屋买卖合同不采取书面形式即不成立或者不生效，则未采取书面形式的补充协议或变更协议不发生效力,这对于房屋买卖双方的利益影响非常大。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

一、未采取书面形式的房屋买卖合同成立

《民法典》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”

《民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

根据上述法律规定，只要房屋买卖合同双方当事人就房屋买卖达成了合意，房屋买卖合同即成立，不以采取书面形式为合同成立的必要条件。

二、司法实践中需要注意的问题

1、当事人通过要约和承诺达成合意时合同成立

要约是希望与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立，即当事人就房屋买卖关系达成意思表示一致（合意）时合同成立。私法自治，是否有房屋买卖的合意，是判断合同成立与否的核心标准。

2、履行治愈

当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。二手房买卖中，如果买受人已经支付房款，卖售人已经交房给买受人，则可以判断双方存在房屋买卖合同关系。当然，根据房产管理部门的要求，办理过户手续前必须要签订书面网签合同。

3、微信聊天记录视为书面形式

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。微信聊天记录符合上述书面形式的内涵（能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用），应属书面形式。

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