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文章目录：婚前，一方以个人名义购买的
房产、登记在个人名下
用个人财产支付首付款
并办理银行贷款
婚后用共同财产支付银行按揭款
离婚时是这么分的
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》的规定，人民法院可以判决房产归登记一方，尚未偿还的贷款也为登记一方的个人债务。针对婚后共同还贷支付的款项以及相应的增值部分，离婚时，由房产登记一方应对另一方进行补偿。
此外，离婚分割财产行为
属于民事行为
遵循意思自治原则
双方可以自主协商分割
能协商一致的
则以双方协商达成的协议
为准进行分割
如果协商
无法达成一致意见的
可以通过诉讼的方式
请求人民法院依法判决
来源：融媒体资讯中心《律师在现场》
#律师问答系列#有网友咨询：男方婚前用公积金贷款婚前购买一套房产，自行支付首付，几年后男女双方恋爱结婚，婚后一直是男方账户偿还房贷，男女双方结婚后七年因三观不合诉讼离婚，当时未分割房产，女方咨询能否分割婚姻关系存续期间男方还贷部分的财产？
陈律解答：首先，双方婚前或婚后若没有对财产有特别约定或男方没有其他证据证明房产非个人所有，则该房产属于男方个人所有，婚后一方或双方共同还贷及增值部分属于夫妻共同财产。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。......双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
其次，根据最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用中得出双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
最后，还可能根据离婚时一方是否有隐藏、转移、隐匿财产等行为，最终判断分割比例。各位可根据自己实际情况来咨询律师确定最终房产分割问题。
来源：重庆市丰都县人民法院
转自：人民司法
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内容提要
对于夫妻一方婚前贷款购买不动产，婚后用夫妻共同财产还贷的情形，我们可以采用会计学中经济利益的概念对夫妻在该情形下享有的潜在现金流量进行分析，即夫妻用共同财产向银行还贷时，增加的潜在现金流量是夫妻共有的经济利益，在离婚时应当作为夫妻共同财产予以处理，由产权登记一方对另一方进行补偿。不考虑不动产的增值时，共同还贷款项增加的潜在现金流量与共同还贷款项中的本金数额等值 ；考虑不动产的增值时，共同还贷款项中本金和利息对不动产增值部分增加潜在现金流量的方式不同，其中，还贷本金是以自身数额乘以不动产的增值率进行计算，而利息是以占用银行贷款本金的数额乘以不动产的增值率进行计算。最后，根据成本支付主体与经济利益享有主体相同的规则，可以从两种路径分别探析夫妻共有经济利益的公式。为简化处理，本文假设不存在逾期还贷款项。
离婚时对婚前贷款购买不动产的处理规则
——从会计学经济利益的角度探析补偿公式
本文刊登于《人民司法》2020年第34期
作者：陈伟
作者单位：重庆市丰都县人民法院
目次
一、司法实务现状
二、对司法实务中各计算方法的检讨
三、认定夫妻共有经济利益的方法
四、对司法实务中关于不动产增值性质的反思
一、司法实务现状
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第 10 条规定，对于夫妻一方婚前贷款购买不动产，婚后用夫妻共同财产还贷的情形，离婚时双方不能达成协议的，由产权登记一方就“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”对另一方进行补偿。
但在司法实务中，各法院对该规定的理解存在分歧，因此形成了多种不同的公式对补偿数额进行认定。以“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”“裁判年份 ：2018、2019”“审判程序 ：二审”为检索条件，可以在中国裁判文书网找到 109 篇文书。其中 55 篇文书的案件事实不符合婚姻法解释三第 10 条规定的情形，或者判决内容不涉及补偿 ；21 篇文书未计算共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的数额，而是直接酌定了一个补偿数额。现对剩余 33 篇文书进行分析。
（一）裁判文书中关于补偿的公式
对表一中的公式，需要说明的是 ：1. 部分文书未提供具体的公式，其对应的公式系根据文书中的相关数据反推得出 ；2. 部分文书中的不动产系在婚姻关系存续期间出售，故公式中“离婚时的不动产价值”实际应为“出售时的不动产价值”，但不作细分不影响对本文的理解，且可以使行文更加简洁，故统一于“离婚时的不动产价值”。
（二）不同公式反映的分歧
可以发现，对于婚姻法解释三第 10 条规定的“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，各法院均是以共同还贷款项乘以增值倍数来认定，或者将共同还贷款项与增值率相乘之后再加上共同还贷款项来认定。其中，公式 1 至 11 的分母和分子均包含了不动产价值，故其计算的是不动产的增值倍数或者增值率 ；公式 12、13 较为特殊，其分母仅为相关款项，故其计算的是支付款项的增值倍数或者增值率。但各公式的表达形式并不相同，反映了司法实务中存在的诸多分歧。
1. 计算的不动产增值率不同
不动产的增值率，即不动产的增值部分与不动产原值的比率。在公式 1 至 7、9、11 中，分子与分母之比即为其认定的不动产增值倍数，故其分子减去分母之差为不动产的增值 ；在公式 8、10 中，分子与分母之比即为其认定的不动产增值率，故其分子为不动产的增值。同时，公式 1至 11 的分母即为其认定的不动产原值。
表一 ：各补偿数额认定公式
显而易见，各公式对不动产增值、不动产原值的认定存在分歧，从而导致其计算的不动产增值率各不相同。
（1）认定不动产增值的分歧
各公式在认定不动产的增值时，均是在离婚时不动产价值的基础上扣除相关项目，但对具体的扣除项目存在分歧。
分歧一：是否扣除不动产的婚前增值。公式 1 至 4、7、9 至 11 扣除了购买时的不动产价值，而公式 5、6、8 扣除了结婚时的不动产价值。两者的区别在于是否扣除不动产的婚前增值。
分歧二：是否扣除利息。公式 4 扣除了全部应还利息（含未来期间将要产生但目前尚未产生的利息），公式 3 扣除了全部已还利息（含婚前、婚后的还贷利息），公式 2、6、7 扣除了共同还贷利息，公式 1、5、8 至 11 没有扣除任何利息。
分歧三：是否扣除还贷本金。公式 1 至 11 均扣除了之前时点的不动产价值（即购买时的不动产价值或结婚时的不动产价值），但仅公式 7 认为还应当扣除共同还贷本金。
（2）认定不动产原值的分歧
笔者所称的不动产原值，是指在计算不动产增值率、增值倍数时作为对比基数的不动产价值，即 ：不动产增值÷不动产原值＝增值率 ；不动产现值÷不动产原值＝增值倍数。因此，公式 1 至 11 的分母即为其认定的不动产原值，但对不动产原值的具体组成部分存在如下分歧：
分歧一：是否包含不动产的婚前增值。公式 1 至 4、7、9 至 11 的分母含有购买时的不动产价值，而公式 5、6、8 的分母含有结婚时的不动产价值。两者的区别在于不动产原值是否包含了不动产的婚前增值。
分歧二：是否包含还贷款项。公式 1、5、9 至 11 的分母仅含有不动产价值，而公式 2 至 4、6 至 8 的分母在含有相关不动产价值的基础上，还含有共同还贷利息、全部已还利息、全部应还利息或者共同还贷本息。两者的区别在于不动产原值是否包含了相关还贷款项。
2. 认定夫妻共有增值基数的分歧
笔者所称的夫妻共有增值基数，是指计算婚姻法解释三第 10 条中“相对应财产增值部分”的基数值，即：增值基数× 增值率＝相对应财产增值部分。但各公式对夫妻共有增值基数的组成部分存在分歧。
分歧一：是否包含还贷利息。司法实务中，各法院普遍认为利息有相对应的增值部分，如在公式 1 至 8、12、13 中，利息构成夫妻共有的增值基数；但在公式 9、10 中，夫妻共有的增值基数仅为共同还贷本金，故其认为利息没有相对应的增值部分。
分歧二：是否包含贷款本金。公式 11 可以变形为“购买时的贷款本金 ×离婚时的不动产价值÷购买时的不动产价值－离婚时的贷款本金”，其中“离婚时的不动产价值÷购买时的不动产价值”为不动产的增值倍数，因此，其认为购买时的贷款本金是夫妻共有的增值基数。而其它公式则认为，贷款本金不属于夫妻共有的增值基数。
二、对司法实务中各计算方法的检讨
对于不动产的增值率以及共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的认定，可以结合增值税法的相关规定以及股票购买模型中的成本收益分析方法，来解决前述司法实务中存在的分歧。
（一）对不动产增值的认定
不动产的增值，即不动产增加的价值。在计算不动产的增值时，应当是在离婚时不动产价值的基础上扣除相关项目，但各法院对扣除项目存在分歧。
对此，我们可以参照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）对销售不动产的增值税计税销售额的认定方法，其中附件 2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第（八）节“销售不动产”的第一、五、十一条对“销售其取得（不含自建）的不动产”的增值税计税销售额的规定为“以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额”（根据增值税暂行条例第六条的规定，该“取得的全部价款和价外费用”就是指不动产的销售额），附件 3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五部分对“个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售”的增值税计税销售额的规定为“以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税”。
由于增值税是以商品和劳务、应税行为在流转过程中产生的增值额作为征税对象的一种流转税，因此，我国增值税法认定的不动产增值额为不动产的销售额减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价的余额，即不动产增值是前后两个不同时点的不动产价值之差，而没有考虑两个时点之间的还贷款项。
1. 应当扣除结婚时的不动产价值
可以发现，我国增值税法认定的不动产增值是不动产自购买或者取得时起的全部增值。但在适用婚姻法解释三第 10 条的规定时，认定不动产的增值是为了计算不动产的增值率以及共同还贷款项相对应的增值，而共同还贷款项相对应的增值系在婚后发生，从时间匹配的角度，与其相关联的是不动产的婚后增值率，而与不动产婚后增值率相对应的是不动产的婚后增值。
因此，在适用婚姻法解释三第 10 条的规定时，认定的不动产增值应当为不动产的婚后增值，即以离婚时的不动产价值减去结婚时的不动产价值。
2. 不应当再扣除还贷本金
结婚时的不动产价值等于购买时的不动产价值加上不动产的婚前增值，而购买时的不动产价值体现为不动产的购买价款。购买时，不动产的购买价款由首付款和贷款本金总额组成 ；购买后，还贷本金逐期增加、贷款本金逐期减少，即还贷本金抵减了等额的贷款本金。也即是说，还贷本金是不动产购买价款的组成部分，结婚时的不动产价值包含了还贷本金。
因此，在计算不动产的增值时，如果扣除了结婚时的不动产价值，实际上就已经扣除了还贷本金，而无需再一次扣除。
3. 不应当扣除还贷利息
还贷利息不能计入不动产的价值，理由主要有两点：
其一，参考《企业会计准则第 17 号——借款费用》第四条中“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”的规定，本文的还贷利息与不动产的购建或者生产无关，故还贷利息不能计入不动产成本；
其二，不动产的增值是其对自身价值变化的客观反映，而还贷利息的数额对不动产的价值没有影响。
由于不动产的增值是前后两个不同时点的不动产价值之差，因此，在计算不动产的增值时不能扣除还贷利息。
（二）对不动产原值的认定
有观点认为，对于一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据。应当说，该观点有其合理性。
根据前述，在适用婚姻法解释三第 10 条的规定时，认定的不动产增值是不动产的婚后增值，而不动产的婚后增值是以结婚时的不动产价值为起点开始增值的，因此以结婚时的不动产价值为依据计算不动产在婚后期间的增值率、增值倍数更能准确地反映不动产的婚后增值情况，换而言之，应当以结婚时的不动产价值作为不动产原值。
同时，结婚时的不动产价值由不动产的购买价款和不动产的婚前增值组成。购买时，不动产的购买价款由首付款和贷款本金总额组成 ；购买后，还贷本金抵减了等额的贷款本金，因此，贷款本金总额可以分解为还贷本金、贷款本金，而还贷本金根据支付时间的不同，又可以分解为婚前还贷本金、婚后共同还贷本金。
综上，不动产原值的组成部分为 ：首付款、婚前还贷本金、婚后共同还贷本金、贷款本金、不动产的婚前增值。
（三）夫妻共有的增值基数
共同还贷款项中本金和利息的性质不同，故其增值的计算方式也就不同。其中，还贷本金对应的增值应当以自身数额为计算依据，而还贷利息对应的增值应当以占用银行贷款本金的数额为计算依据。
1. 股票购买模型中还贷款项的成本收益分析
在财务管理学上，债务资本属于财务杠杆，可能带来额外的收益或者造成一定的损失。以下图购买股票为例 ：2018 年初，甲以银行借款 10 万元购买股票，年利率为 12%，2018 年末，股票未增值 ；2019 年初，甲向银行还款本金 5 万元并支付 2018 年的利息 1.2 万元，2019 年末，股票增值 40%，同时甲向银行支付当年的利息 0.6 万元。
（1）2018 年的成本收益分析
2018 年，甲的成本为利息 1.2 万元、股票增值为 0，因此可以说，利息成本对应的股票增值为 0。参考《企业会计准则第 17 号——借款费用》第四条中“其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”的规定，利息属于当期损益的抵减项。本例中的利息也一样，应当作为当年收益的抵减项。因此，股票增值减去利息后的余额“－ 1.2 万元”才是当年的收益，这就是债务资本造成的损失。
（2）2019 年的成本收益分析
2019 年，甲的成本为还贷本金 5 万元、利息 0.6 万元，股票增值为 4 万元。对于该股票增值应当如何分配，关键在于认定股票增值与还贷款项之间的对应关系。
2019 年的股票是在年初的股票价值基础上增值，而年初的股票价值由银行借款 5 万元、还贷本金 5 万元构成，因此，2019 年的股票增值按照 5:5 的比例分配，银行借款对应的股票增值为 2 万元，还贷本金对应的股票增值为 2 万元。其中，银行借款对应的成本为利息 0.6 万元，因此可以说，利息成本对应的股票增值为 2 万元，由于利息是当年收益的抵减项，故该股票增值减去利息后的余额 1.4 万元才属于当年的收益，这就是债务资本带来的额外收益 ；还贷本金对应的成本为向银行偿还的 5 万元，该 5 万元将原属于债务的银行资金转为了自有资金，该偿还行为不影响当年收益，因此，其对应的股票增值 2 万元就属于当年的收益。
（3）本金和利息对应增值的计算方式不同
在该股票购买的模型中，成本对应的收益可以看作是成本的增值，且成本的增值都来源于其对应的股票增值。其中，还贷本金对应的股票增值是以自身数额为计算依据，即“还贷本金占增值前股票价值的比例×股票增值”（也即“还贷本金 × 股票增值率”）；由于债务资本的杠杆现象，还贷利息对应的股票增值不是以自身数额为计算依据，而是以占用的借款本金数额为计算依据，即“利息占用的借款本金占增值前股票价值的比例×股票增值”（也即“利息占用的借款本金 ×股票增值率”）。
2. 婚后共同还贷款项对应的夫妻共有增值基数
在计算共同还贷款项的相对应财产增值部分时，应当以共同还贷本金和共同还贷利息占用的银行贷款本金作为夫妻共有的增值基数。
（1）共同还贷本金是夫妻共有的增值基数
婚后还贷款项中的本金系用夫妻共同财产支付，且属于不动产原值的组成部分，因此，共同还贷本金会随着不动产的增值而相应地增值，应当属于夫妻共有的增值基数。
（2）婚后的贷款本金是夫妻共有的增值基数
婚后共同还贷利息是占用银行贷款本金支付的成本，换而言之，在夫妻内部，相应的抵押债务应当视为被重新分配给了负责偿还利息的夫妻财产，其对应的增值也是如此。也即是说，对于共同还贷利息增值的认定，应当以其占用的银行贷款本金作为计算依据，理由主要有两点。
其一，利息是占用银行贷款本金所支付的对价，因此，支付利息行为所对应的贡献大小，在数额上不是实际偿还的利息数额，而是其对应的（由于代为付息行为而被重新分配的）抵押债务的数额。
其二，股票购买模型中的成本收益分析同样适用于贷款购买不动产的情形，即共同还贷款项中利息的增值来源于其对应的不动产增值，由于债务资本的杠杆作用，利息对应的不动产增值应当以其占用的银行贷款本金为依据进行计算。
三、认定夫妻共有经济利益的方法
我们可以采用会计学中经济利益的概念对婚姻法解释三第 10 条的规定进行理解，在此基础上，对夫妻共同还贷款项增加的潜在现金流量进行分析，然后再根据成本支付主体与经济利益享有主体相同的规则，认定属于夫妻共有的经济利益。
（一）法律规定及解读
婚姻法解释三第 10 条规定 ：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的……双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。而自 2021 年 1 月 1 日民法典施行起，应当根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则进行补偿。
1. 婚前贷款购买的不动产属于一方的婚前财产
可以说，婚姻法解释三第 10 条规定的“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”明确了该情形下的不动产属于产权登记一方所有的婚前财产，因此，夫妻一方婚前贷款购买的不动产不会因婚后的共同还贷行为转化为夫妻共同财产。
2. 贷款购买不动产的经济利益
会计学在描述收入等概念时使用了“经济利益”一词，在收入确认的原则中提到，商品的经济利益是指商品的潜在现金流量，既包括现金流入的增加，也包括现金流出的减少。但获得商品经济利益的方式有多种，笔者选择以出售的方式对民事主体在贷款购买不动产的情形下享有的经济利益进行分析。
民事主体享有的潜在现金流入为不动产的出售价款，即不动产的价值。同时，在贷款购买不动产时，民事主体也负担着潜在现金流出，表现为向银行偿还贷款本金。由于不动产的价值会变动，贷款本金会逐期减少，故民事主体在特定时点享有的潜在现金流量为“该时点的不动产价值－该时点的贷款本金”。
3. 共同还贷款项增加的经济利益属于夫妻共有
如果把民事主体支出的相关款项看作是投入的成本，则民事主体享有的潜在现金流量就是收获的经济利益。应当说，成本的支付主体与经济利益的享有主体应当相同，其背后的法律逻辑为支付共同还贷款项的义务与获得经济利益的权利应当对等。
根据该规则，产权登记一方在婚前支付的首付款、还贷款项对应的经济利益应当属于产权登记一方个人享有，夫妻双方婚后支付的共同还贷款项对应的经济利益应当属于夫妻共有。
（1）共同还贷款项增加经济利益的方式
首先，如果不考虑不动产的婚后增值，当夫妻用共同财产向银行偿还贷款时，属于潜在现金流出的银行贷款会减少，由此增加相应的经济利益。其次，如果考虑不动产的婚后增值，则属于潜在现金流入的不动产出售价款会增加，由此增加相应的经济利益，该增加的经济利益来源于产权登记一方在婚前支付的首付款、还贷款项以及夫妻双方在婚后支付的共同还贷款项。
因此，共同还贷款项可以从两个方面增加相应的经济利益。
（2）补偿的实质是对夫妻共有的经济利益进行处理
由于共同还贷款项已经支付给银行，不再属于夫妻共同财产，故离婚时不能对共同还贷款项进行处理，但共同还贷款项增加的经济利益属于夫妻共有，在离婚时应当进行处理。同时，夫妻共有的经济利益只是潜在的现金流量，而非现实的资金款项，无法进行实物分割，故在离婚时，只能由产权登记一方对另一方进行补偿。
因此，婚姻法解释三第 10 条中的“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”可以理解为夫妻在贷款购买不动产的情形中共有的经济利益，补偿则是对夫妻共有经济利益进行处理的方式。
4. 认定夫妻共有的经济利益是补偿的前提
从裁判逻辑上讲，应当首先认定夫妻共有的经济利益，即计算共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的数额，然后再根据相关原则对补偿数额作相应调整。如果省略了认定的步骤，而直接酌定一个补偿数额，则无法体现补偿的过程可见性和公平性，甚至还可能因赋予法官过大的自由裁量权而影响司法裁判的统一。
因此，在适用婚姻法解释三第 10 条的规定进行补偿时，应当首先对夫妻共有的经济利益进行认定。
（二）夫妻共有经济利益的来源
对于贷款购买不动产的情形，从时间上看，结婚时的潜在现金流量对应的成本为产权登记一方支付的首付款、婚前还贷款项，婚后增加的潜在现金流量对应的成本为产权登记一方的婚前成本和夫妻双方的婚后共同成本。根据成本支付主体与经济利益享有主体相同的规则，夫妻共有的经济利益只能来源于婚后增加的潜在现金流量。
婚后增加的潜在现金流量等于离婚时的潜在现金流量减去结婚时的潜在现金流量。其中，结婚时的潜在现金流量为“结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金”，离婚时的潜在现金流量为“离婚时的不动产价值－离婚时的贷款本金”，故婚后增加的潜在现金流量为“（离婚时的不动产价值－离婚时的贷款本金）－（结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金）”，经化简以后为“共同还贷本金＋不动产的婚后增值”。
因此，夫妻共有的经济利益来源于共同还贷本金与不动产的婚后增值两部分潜在现金流量。
（三）共同还贷本金部分潜在现金流量的享有主体
婚后，贷款本金会产生属于潜在现金流出的应付利息，由此减少潜在现金流量，减少部分与应付利息的数额等值 ；同时，共同还贷款项在支付时会减少属于潜在现金流出的应付利息和贷款本金，由此增加潜在现金流量，增加部分与共同还贷款项的数额等值。根据按揭贷款分期还款的特征，即贷款利息逐月产生、还贷款项逐月支付，在不考虑不动产的婚后增值时，可以得出如下公式：
婚后增加的潜在现金流量＝－婚后第 1 月的应付利息＋婚后第 1 月的共同还贷款项－婚后第 2 月的应付利息＋婚后第 2 月的共同还贷款项……－当月的应付利息＋当月的共同还贷款项＝共同还贷本金
可以发现，在不考虑不动产的婚后增值时，该共同还贷本金部分的潜在现金流量与产权登记一方的婚前成本无关，而是仅与共同还贷款项相关，因此，共同还贷本金部分的潜在现金流量属于夫妻共有的经济利益。
（四） 不动产的婚后增值部分潜在现金流量的享有主体
不动产的婚后增值部分的潜在现金流量对应的成本为产权登记一方的婚前成本和夫妻双方的婚后共同成本，因此该部分潜在现金流量可以分为夫妻共有的经济利益和产权登记一方个人享有的经济利益。
1. 对不动产的婚后增值的分配
由于不动产的婚后增值是不动产原值在婚后期间的增值，因此，对于不动产的婚后增值部分的潜在现金流量，我们可以按照同等比例将其分配给不动产原值的各组成部分。分配之后，不动产原值中各组成部分的增值率相同，均为不动产婚后的增值率。
2. 夫妻共有的潜在现金流量
夫妻双方的共同成本为共同还贷款项，根据前述，共同还贷款项对应的夫妻共有增值基数为共同还贷本金和婚后贷款本金，由于该共有的增值基数是不动产原值的组成部分，因此，以共同还贷本金和婚后贷款本金乘以不动产的增值率就是共同还贷款项对应的不动产婚后增值，即夫妻在不动产的婚后增值中共有的潜在现金流量。由于共同还贷本金总额逐期增加、婚后贷款本金余额逐期减少，因此有学者认为，当偿还本金的行为是多次、分时进行 , 应当分别、逐次计算相应的增值 , 然后再做加总。
显而易见，该计算较为复杂，不具有可操作性。虽然每一期的共同还贷本金总额与婚后贷款本金余额都在变化，但两者的相加之和是固定的，即为结婚时的贷款本金。因此，我们可以将结婚时的贷款本金作为夫妻共有的增值基数，并将婚后期间作为一个整体，然后就能得到以下公式：
夫妻在不动产的婚后增值中共有的潜在现金流量＝结婚时的贷款本金 × 不动产的婚后增值率
3. 产权登记一方个人享有的潜在现金流量
认定产权登记一方个人享有的潜在现金流量，关键在于通过产权登记一方的婚前成本认定产权登记一方个人享有的增值基数。
产权登记一方的婚前成本为首付款、婚前还贷款项。
首先，首付款、婚前还贷款项中的本金是不动产原值的组成部分，会随着不动产的增值在婚后继续增值，可以作为夫妻共有的增值基数；
其次，婚前还贷款项中利息的增值原理同共同还贷利息一样，其对应的增值基数为婚前的贷款本金，在结婚后，婚前贷款本金转变为婚后贷款本金，该贷款本金的利息支付主体也从产权登记一方转变为夫妻双方，因此，贷款本金在婚后不能再作为产权登记一方个人享有的增值基数；
最后，产权登记一方的婚前成本在婚前有对应的增值部分，即不动产的婚前增值，该不动产的婚前增值可以在婚后继续增值，且婚后的继续增值应当属于产权登记一方个人享有。
综上，产权登记一方个人享有的增值基数为首付款、婚前还贷本金和不动产的婚前增值。由于该增值基数是不动产原值的组成部分，因此，以该增值基数乘以不动产的增值率就是对应的不动产婚后增值，即产权登记一方在不动产的婚后增值中个人享有的潜在现金流量。同时，首付款、婚前还贷本金、不动产的婚前增值三者相加之和等于“结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金”。
因此，可以得到以下公式：
产权登记一方在不动产的婚后增值中个人享有的潜在现金流量＝（结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金）×不动产的婚后增值率
（五）夫妻共有经济利益的公式
对于贷款购买不动产的情形，我们可以从两种不同的路径分别对夫妻共有经济利益的公式进行探析。
1. 直接相加法
由于婚后增加的潜在现金流量由共同还贷本金和不动产的婚后增值共同组成，因此只需将夫妻在该两部分中分别共有的潜在现金流量相加，即可得出夫妻共有的经济利益。
夫妻共有的经济利益＝共同还贷本金＋结婚时的贷款本金×不动产的增值率＝共同还贷本金＋结婚时的贷款本金 ×（离婚时的不动产价值－结婚时的不动产价值）÷ 结婚时的不动产价值
在股票购买模型中，利息的增值为其对应的股票增值减去利息后的余额。如果采用该逻辑，则夫妻在不动产的婚后增值中共有的潜在现金流量减去共同还贷利息后的余额才是共同还贷款项的增值。
因此，我们可以在该公式的等号右边加上“＋共同还贷利息－共同还贷利息”，可以发现，该公式符合婚姻法解释三第 10 条的规定，其中“共同还贷本金＋共同还贷利息”是婚后共同还贷支付的款项，“结婚时的贷款本金 × 不动产的增值率－共同还贷利息”是相对应财产增值部分。
2. 总额扣除法
婚后增加的潜在现金流量总额为“共同还贷本金＋不动产的婚后增值”，扣除不动产的婚后增值中产权登记一方个人享有的潜在现金流量部分，差额即为夫妻共有的经济利益。
夫妻共有的经济利益＝（共同还贷本金＋不动产的婚后增值）－（结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金）×不动产的婚后增值率＝（离婚时的不动产价值－结婚时的不动产价值＋共同还贷本金）－（结婚时的不动产价值－结婚时的贷款本金）×（离婚时的不动产价值－结婚时的不动产价值）÷ 结婚时的不动产价值经验证，直接相加法和总额扣除法在计算结果上相同。
四、对司法实务中关于不动产增值性质的反思
可以发现，在适用婚姻法解释三第 10 条的规定时，各法院普遍认为不动产婚后增值对应的经济利益并非全部属于夫妻共有，而是按照一定的比例区分出产权登记一方个人享有的部分和夫妻共有的部分。也即是说，各法院普遍认为不动产的婚后增值属于婚姻法解释三第 5 条规定的自然增值。
但在当今社会，不动产也具有投资的属性，尤其是商业性质的不动产，无论是购买、持有还是使用阶段，都可能需要投入大量的时间和精力。因此，对于不动产的婚后增值，应当根据具体情况予以分析，如果是非住宅性质的不动产（如公寓、商铺、门面），其增值应当被看作是投资收益，与股票、基金的增值无异。因此，对于婚姻法解释三第 10 条规定的不动产，应当进行限缩解释为住宅性质的不动产，对于非住房性质的不动产的婚后增值部分，应当全部作为夫妻共同财产予以对待。
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