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文章目录：昨天，一位正在准备结婚的女士联系本律师咨询房产问题。这位女士所提出的问题比较有意思——如何避免自己在婚前全款所购买的房屋在婚后增值的部分成为夫妻共同财产？她甚至希望本离婚律师能够为其起草一份类似于离婚房产如何分割的协议，从而保证自己的房产在未来万一要离婚时能够全部属于自己，而无需给予对方任何补偿。
对于这位女士的担心，本律师认为大可不必。因为只要保持房产现状不变，则无论其何时离婚，该房产均是其个人财产，其中自然也包括房屋的增值部分。
有关房屋增值的知识，本律师在此前的文章中曾经多次讨论。在婚姻法理论上通常将增值划分为主动增值与被动增值。所谓主动增值是指财产价值的增加是由于人为主动努力而产生的。比如对于房屋进行装修而导致其价值的提升就属于主动增值。而被动增值则是指财产价值的增加是因为发生通货膨胀或者市场行情的变化所造成。比如在本案中这位女士所担心的在自己结婚后，因为市场行情变化而造成的房价上涨便属于被动增值。
对于个人财产在婚后主动增值往往需要夫妻双方共同努力才能实现。因此，婚姻法律认为此类增值应以确认为夫妻共同财产为原则。而对于被动增值，由于是因为夫妻之外的客观因素所导致，故将此认定为个人财产是目前所通行的做法。
综上，这位女士无需采取任何措施，只要保持房屋现状，则即使未来面临离婚，该房屋的增值部分也是其个人财产。
案情简介：
传统社会中，男女双方都有一种普遍的想法，那就是女方在选择对象进行结婚时都渴望男方有房。
随着《民法典》婚姻家庭编的实施，想结婚的女方也开始改变了此种观念。
小郑与小花是在外打工时相遇相知相爱，经过一段时间的交流后二人步入了婚姻的神圣殿堂。
小郑为了给小花一个安稳的家，在婚前用自己的积蓄给了首付，结婚后二人一起还贷。
若二人进行财产分割，对于房屋在婚后共同还贷和相应的增值部分是否为夫妻共同财产，对于增值部分该如何去计算。
问题焦点：
一方的婚前房产，结婚后二个共同还房贷，共同还贷的部分和相应的增值部分是夫妻共同财产吗，如何计算房屋的增值金额。
大宝讲法：
夫妻本是一根绳上的蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损。
任何一方努力所取得的收入都与对方有不可分割的联系，成功的一方背后，都有另一方默默无闻的付出。
小郑虽然在婚前买了房屋，根据法律规定这是小郑的婚前财产，与妻子小花是无任何关系的。
但从结婚之日起，二人共同还贷的部分就是夫妻双方的共同财产，这是双方共同努力所取得的。
随着经济的高速发展，城市化程度的提高，房屋周边配套设施的完善等，房屋也随之会出现增值情况。
小郑购买的房屋若已经增值，那么共同还贷的部分也应该相应的增值，相应的增值部分也属于夫妻共同财产。
那么，对于夫妻共同还贷的增值财产该如何计算呢？
增值部分用夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率，这里所谓的不动产升值率是指用不动产现价格除以不动产成本。通过这样的计算即可得出双方共同还贷的增值部分金额。
法律依据：
《民法典》
第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。
在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。
“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。
同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。
原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
婚姻法房产分割在第几条
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