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1、房地产企业收入确认条件
2、收入的税务处理
3、成本、费用的税务处理
4、计税成本的税务处理
5、特定事项的税务处理
国税函[2009]31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:
(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 (权利)之日,确认收入的实现。
(2)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之,日确认收入的实现。
(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现(手续费、买断、保底分成、包销)。
(会计处理上万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工验收合格。招商地产为办理了移交手续,金地集团为买方取得入伙资格。)
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
国税发(2009) 31号规定:“企业房地产 开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2) 开发产品已开始投入使用。
(3)开发产品已取得了初始产权证明”。