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知识点一：土地权力的内涵
土地权利：是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地用益物权、士地租赁权、土地抵押权等多项权利。
知识点二、土地权利的类型
土地权利4类型：
(一)土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或浓民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。
(二)土地用益物权是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
(三)土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地权利。
(四)士地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的士地权利。
知识点三、我国土地所有权
(一)土地所有权的权能及规定
【土地所有权】土地的社会主义全民所有制，是由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。其所有权由国务院代表国家行使。
（二）国有土地所有权的权能及规定
1、国有土地所有权的权能。(1)士地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。(2)国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。(3)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。(4)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30％上缴国家中央财政，70％或给省级国库。
2、国有土地所有权的规定
(1)城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。(2)农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。(3)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。(4)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。(⑤)农村中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地)：国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的士地。国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地：国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。
(三)集体土地所有权的权能及规定
1.集体土地所有权的权能
(1)集体士地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制；(②)集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：①受农民集体经济组织成员共同意志的限制：②受国家法律和政府管理的限制。
2、集体土地所有权的规定
农村和城市郊区的士地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有：宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。
知识点四、我国土地用益物权
【用益物权】是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。我国目前的用益物权主要包括建设用地使用权、土地通承包经营权、宅基地使用权、地役权
(一)建设用地使用权的权能及规定
1.划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用限制的国有士地使用权。
(1)划拨国有土地使用权的转让
划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。
1)划拨国有士地使用权转时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府士地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。
2)划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的士地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的士地收益上缴给国家。
(2)划拨国有土地使用权的出租
1)划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有士地使用权连同其地建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。2)划拨国有土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。
(③)划拨国有土地使用权的抵押
划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。
(④)国企改革中对找划拨国有+地使用权的处置1)企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营的方式处置。
2)保留划拨国有土地使用权的情形
今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地的外，对国家机关力公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。
3)采用出让国有土地使用权和租赁国有土地的情形国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让国有士地使用权的方式依法处置：①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制企业的：③非国有企业兼饼国有企业的：4、原国有企业破产或出售的；⑤采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外；⑥属于其他一般竞争性行业的企业。
国有企业改革涉及的划拨国有士地使用权，有下列情形之一的，可以采取租赁国有土地的方式依法处置：
②符合上述应当出让的第①，、②、③、⑥种情形规定的：②国有企业租赁经营的。
2，出让国有土地使用权
(1)出让国有土地使用权的内容和限制
1)出让国有土地使用权的内容。出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有古有权、使用权、收益权和部分处分权（转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动)。
2)出让国有土地使用权的权利限制
土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与士地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城乡规划部闸与土地使用权人之间的管理关系。因此，出让国有士地使用权人必须按出让合同的规定和城乡规划开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经自然资源部闸和城市规划部门批准依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
3)违约责任
超过合同约定的期那限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
(2) 出让国有土地使用权的转让：
1)转让条件：①按照出让合同约定已经支付全部士地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上：属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
2)权利义务同时转移原则。即认地不认人”原则，是指士地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。
出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经自然资源部门和城乡规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并协理登记手续。
3)转受让的年限
出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
(3)出让国有土地使用权的出租
出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限出租人并不因此失去土地使用权只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让国有土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。
(4)出让国有土地使用权的抵押
以出让国有土地使用权设定士地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让上金并领取出让国有十地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期那限和条件完成对土地的投资、开发和利用。
(5)出让国有土地使用权的收回、续期
土地使用权收回3情形：
1.依法经批准收回：
（1）为实施城市规划进行日城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；(2)士地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，士地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(3)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有士地的；（4）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
2、士地使用者不履行士地使用权出让合同而收回
有两种情况：一是土地使用者末如期支付地价款。在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付的，收回士地使用。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上自然资源部门予以纠正，直至无偿收回土地使用权。
3司法机关决定收回
因土地使用者融犯国家法律，不能继续厦行合同或司法机关没收其全部财产
根据《民法典》：
建设用地类型：住宅。使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律法规办理。
非住宅。该土地的房屋以及其他不动产的归属，有约定的按约定；没约定或约定不明的，依照法律法规办理。
(二)土地承包经营权的权能及规定
【承包经营权】就是承包人（个人或单位）因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年～50年。林地的承包期为30年。70年；特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
土地承包经营权人将士地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村士地承包法等法律规定办理。承包期内发包人不得收回承包地。农村士地承包法等法律另有规定的，依照其规定。承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿
(三)宅基地使用权的权能及规定
【宅基地使用权】是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成损用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
（1）宅基地使用权的内容
宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。
(2)宅基地使用权的限制
转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地闲置2年以上，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。
(四）地役权的权能及规定
【地役权】是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的可以向登记机构申请地役权登记：未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时协理变更登记或者注销登记。
地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时地役权一并转让。地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1，违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；2，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费。
知识点五、我国土地担保物权
(一) 不同土地抵押权的权能及规定
1、土地抵押权的抵押范围
(1)可以设定抵押权的士地权利。1)法律允许单独流转的国有士地使用权。2)依法以国有十地的房屋抵押的，被抵押的房屋古用范围内的国有土地使用权。3)依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权。
(2)国有土地使用权的可抵押范围
1)采取出让方式取得的国有土地使用权可以抵押。出让国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。2)国有士地上的房屋抵押时，其占用范围内的士地使用权同时抵押。这里的国有士地使用权，不以出让国有土地使用权为限。
(二)土地质权的含义
【土地质权】是指为担保债务的履行，债务人或者第三人将其土地使用权出质给债权人古有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿。包括：抵押权质权画担保物权留置权。
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