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10月1日，郑州新版的《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始施行，《条例》规定，出现电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用，屋面、外墙渗漏等情况的，物业服务人应当立即组织应急维修。
如果物业服务存在问题，业主不缴纳物业费，这种做法合适吗？对物业服务不满意，该咋维权？通过现实中的案例，看看法院是如何处理这样纠纷的。
王强（化名）家住郑州管城回族区某小区，今年5月份，他被小区的物业公司告上了法庭。
物业公司称，按照合同约定，物业费每半年支付一次，每逾期一次按照欠费金额的千分之一向物业支付滞纳金。但2015年3月—8月及2019年1月—2021年2月物业费，王强一直未支付，他们经过多次催要，也没有结果，遂将王强诉至郑州市管城回族区人民法院，希望法院判决对方支付物业费和滞纳金共计5000多元。
开庭当天，王强缺席，不过，之前他向法院提交答辩状称，物业公司没有提供事实上的物业服务，小区的房屋外观、电梯检修养护、绿化管理及垃圾处理等问题一直没有得到解决，并向法院提交了照片。照片也显示小区内存在车辆未有序停放、私拉电线为电动车充电的情况。
法院认为，物业公司为王强所在小区提供物业服务，王强应向原告支付2019年1月—2021年2月物业费。根据被告王强提交的照片及答辩，原告物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告不属于恶意拖欠物业费，故原告要求被告承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
最终，管城法院判决王强支付物业公司物业服务费2083元，驳回原告其他诉讼请求。
在之后的执行过程中，管城法院执行干警通过电话联系到被执行人王强，并依法敦促其履行支付义务，目前，王强已将执行案款支付到位。
据管城法院南曹法庭速裁团队员额法官宋文梅介绍，物业和业主之间常见的纠纷之一就是：涉物业费的纠纷，物业起诉业主缴纳物业费并支付滞纳金或违约金。
而业主不缴纳物业费的原因也有很多，根据法官日常审理物业纠纷案件的情况，归纳不交物业费的原因有：房屋质量有问题、房产证未办理、物业费涨价、物业服务质量差、小区卫生环境和绿化养护管理差，还有业主轿车被碰、电动车失窃等。
宋文梅说，《民法典》对物业与业主的相关情况进行了规定——物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务合同的内容有哪些？《民法典》明确，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
物业提供的服务有瑕疵，业主因此不缴物业费，这种行为法院会怎么看？
宋文梅表示，物业企业提供的服务具有公共性和整体性，局部存在的瑕疵不能视为不支付物业费的理由。
在审判实践中，对于物业服务中存在的明显瑕疵或重大瑕疵，法院在最后判决中，可以不支持物业有关迟交物业费滞纳金或违约金的诉请，也可根据案件具体情况酌情减免物业费。
当然，对于业主不支付物业费的情况，物业服务者不能以此为由采取停电、停水等影响业主基本生活的方式催交，而是可以通过诉讼或者申请仲裁解决纠纷。
根据《民法典》第九百四十四条第二、三款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
此外，新版《条例》也规定，物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。
开发商交了房，业主迟迟未住，因此，有业主一直不缴物业费。这种事情，现实生活中也偶有发生，这样做，合理吗？
据介绍，根据《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
由此可知，物业服务人按照物业服务合同约定提供了相应的服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
宋文梅介绍，在物业服务企业没有很好地履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主平时应注意拍照、录视频等固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关证据，法院才能根据各自证据对是否减免物业费作出判定。
当然，针对物业不作为的问题，可以由业主委员会出面与物业进行协商处理，督促其按照物业服务合同履行职责，同时也可以与物业服务企业解除物业服务合同，解聘后更换其他物业服务企业。
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