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【实用观点】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。基于该规定，被征收房屋价值由两部分组成：一是被征收房屋本身的价值，二是房屋占用范围内的土地使用权价值。我国目前城市规划区国有土地使用权的取得包括出让和划拨两种方式，相应地可区分为出让土地使用权和划拨土地使用权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。出让土地使用权和划拨土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，都属于财产权，属于用益物权的一种。两者的主要区别在于，划拨土地使用权取得时没有向政府缴纳土地使用权出让金。因此，划拨土地使用权相较出让土地使用权，其权利并不完整并受到一定限制。这点在对划拨土地使用权价格的评估中也有体现。根据《城镇土地估价规程》的规定，该规程所指土地价格，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格是其特殊形式。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。本案评估机构实际采取的就是“出让土地价格−出让金=划拨土地价格”的方法。对于扣减的出让金，《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作出了类似规定，即补交土地使用权出让金不得低于地块标定地价的40%。国有土地上的房屋征收，征收的实质就是国家为了公共利益的需要在法定情形下运用一定的行政强制性权力对私人财产的购买。因征收，被征收人的房屋所有权和土地使用权的权属主体将发生变更，被征收人失去相应的权利并因此而获得补偿。因此，本案的征收属于《划拨土地使用权管理暂行办法》第七条第一款所界定的“土地使用权转让”，即“土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为”。
【典型案例】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）最高法行申7621号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曹洋。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：扬中市人民政府。
再审申请人曹洋诉被申请人扬中市人民政府（以下简称扬中市政府）房屋征收补偿决定一案，江苏省镇江市中级人民法院于2015年10月22日作出（2014）镇行初字第00039号行政判决。曹洋不服提起上诉后，江苏省高级人民法院于2016年8月2日作出（2015）苏行终字第00817号行政判决。曹洋仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员白雅丽担任审判长并主审、审判员耿宝建、汪军参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
一审法院查明，扬中市政府于2013年7月16日作出扬政房征决[2013]第2号《扬中市人民政府房屋征收决定书》（以下简称《2号征收决定》），并将相关的《征收补偿安置实施方案》一并予以公告。曹洋的房屋位于征收范围内。2013年9月12日，曹洋等人向镇江市人民政府（以下简称镇江市政府）申请行政复议，请求确认《2号征收决定》违法，并撤销该决定。镇江市政府于2013年11月8日作出［2013］镇行复第44号行政复议决定书，维持了该房屋征收决定。曹洋等22人于2013年12月24日提起行政诉讼，请求确认《2号征收决定》违法，并予以撤销。江苏省镇江市中级人民法院经审理，于2014年1月22日作出（2014）镇行初字第0001号行政判决，驳回曹洋等22人的诉讼请求。曹洋等4人不服提起上诉，江苏省高级人民法院于2014年5月16日作出（2014）苏行终字第0045号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。
扬中市房屋征收部门在扬中市政府将原建宁农贸市场片区列入征收范围后，于2013年5月以书面通知形式向扬中市具备房屋征收房地产估价资格的房地产估价机构发出报名通知。在扬中市政府作出《2号征收决定》后，于2013年7月18日，向征收范围内的被征收人公告了报名参加该项目房地产估价的江苏中泰广源房地产评估有限公司（以下简称中泰公司）、江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司等7家机构，通过协商选定的方法，由扬中市三茅街道办事处广宁、江洲路社区工作人员向被征收人发放“选择评估机构选票”。2013年8月2日扬中市三茅街道办事处根据收回的选票情况进行统计汇总，汇总结果表明有388户被征收人选定中泰公司，占总数的67%。2013年8月5日，房屋征收部门确定中泰公司为本项目的房地产评估机构，并在征收范围内进行了通告。涉案被征收房屋位于扬中市××路××号房屋，面积1159.43平方米，房屋所有权人为曹洋，产权共有人曹有根、颜艳敏，房屋登记性质为私房，房屋为框架结构。该房屋项下的国有土地使用权证登记在曹洋名下，登记面积265.4平方米，登记用途为商业，使用权类型为划拨。
中泰公司接受扬中市三茅街道办事处的委托，对曹洋的房地产进行评估。评估基准日为2013年7月16日。评估部门对部分房屋状况进行了实地调查，拍摄了相应的影像资料，初步评估后将初评结果告知了曹洋。因曹洋在签约期限内拒绝评估机构及房屋征收部门、实施单位对部分被征收房屋进行现场勘察，评估机构依据所查询的资料进行评估，出具了评估报告。评估报告载明：评估该房地产的价格为26875005元。评估方式采用市场法、收益法相结合，即房地产价值=评估基准价格×修正系数×合法面积。因曹洋房地产的土地使用性质为国有划拨，按出让价格的60%补偿其被征收土地的价值。一层评估基准价格为40800元，二层评估基准价格为11100元。修正系数为100%。因曹洋拒绝配合，征收实施单位委托扬中市房地产交易测绘队完成初步测量，曹洋户一层合法面积为471.56平方米，房地产价值为19239648元，二层合法面积为687.87平方米，房地产价值为7635357元，合计26875005元。因曹洋未能提供出租房产装饰装修等补偿价值的归属，但评估部门仍然对此部分价值进行评估。唐狮服装店评估价值为53564元，太平鸟服装商店为61344元，信和信售楼处137011元；真维斯服装商店因拒绝入户测量，按谨慎评估原则以500元/平方米计算，评估价值为60000元，金凤凰游戏厅因拒绝入户测量，按谨慎评估原则以500元/平方米计算，评估价值为343935元。评估公司作出评估报告后，实施单位邮寄送达了评估报告，曹洋在规定的时间内未要求房地产评估机构进行复核，也未申请专家委员会进行鉴定。因房屋征收部门未能与曹洋在签约期限内签订征收补偿协议，扬中市政府于2014年6月25日作出扬府征［2014］1号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《1号补偿决定》）。2014年9月9日，曹洋向镇江市政府申请行政复议，请求撤销《1号补偿决定》。镇江市政府于2014年11月7日作出［2014］镇行复第53号行政复议决定书，维持了《1号补偿决定》。
另查明，《2号征收决定》涉及项目中确定的户数是580户，由于分户原因，总共约600户，到本案一审审理终结为止，仅有曹洋户与陈兴福户共两户没有达成补偿协议。
二审法院纠正一审法院关于涉案房地产价格评估机构选择系“通过协商选定的方法”的表述，认定涉案房地产价格评估机构选择系由房屋征收部门组织被征收人投票决定。同时，对一审法院认定的其他事实予以确认。
一审法院认为，一、关于扬中市政府的行政职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。根据上述规定，扬中市政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职责。该条例第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，生效判决确定《2号征收决定》符合《征补条例》的规定。房屋征收部门与曹洋在《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》确定的签约期限内，经多次协商，未能达成补偿安置协议，也未能对补偿方式作出书面选择。扬中市政府作出《1号补偿决定》对曹洋房屋进行征收并予以补偿，符合上述规定。
二、关于扬中市政府作出《1号补偿决定》的程序。本案中，房屋征收部门与曹洋在签约期限内，未能达成补偿安置协议，扬中市政府依据《征补条例》第二十六条第一款规定，作出《1号补偿决定》并进行公告，行政程序合法。
三、关于补偿方式。《征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，扬中市政府作出的《1号补偿决定》中，明确曹洋可以选择货币补偿或房屋产权调换两种方案，且征收补偿安置款项已按被征收人最高补偿金额存于中国建设银行扬中支行原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收专用账户内。扬中市政府作出的《1号补偿决定》在补偿方式上符合上述法律规定。
四、关于评估机构的确定。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第二款规定，通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，经一审法院对选票的核实和对随机抽取填写选票人的调查，选票的结果是真实的，被征收人通过投票以多数决定的方式选定中泰公司为本项目的评估机构，符合法律规定。但扬中市政府未对确定房地产价格评估机构的过程和结果经过公证机构公证，不符合上述规定，经过核实，扬中市政府以多数被征收户决定的方式确定评估机构，并不损害被征收人的合法权益。
五、关于《1号补偿决定》补偿数额。1．被征收房屋、装饰装修费用及附属物补偿费的价值。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。（1）关于被征收房屋的房地产价值。其一，关于被征收房屋的结构。被征收房屋为框架结构，评估报告体现的是砖混结构，评估公司已经明确系笔误，且按照市场法、收益法评估，房屋结构类型不影响房屋的市场价格，对曹洋户的利益不产生影响。其二，关于被征收房屋的土地价值。曹洋户房屋的土地性质为国有划拨土地，扬中市政府根据《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，按出让价格的60%补偿其被征收土地的价值，最大限度保护了曹洋户的权益，并无不当。其三，中泰公司采用市场法、收益法相结合的方法评估，即房地产价值=评估基准价格×修正系数×合法面积，在2013年7月16日时点评估该房地产的价格为26875005元。因曹洋房地产的土地使用性质为划拨，按出让价格的60%补偿其被征收土地的价值。一层评估基准价格为（60000－3000－60000×15%）×60%＋3000＋60000×15%＝40800元，二层评估基准价格为（15000－3000－15000×15%）×60%＋3000＋15000×15%＝11100元。修正系数为100%。因曹洋拒绝配合，征收实施单位委托扬中市房地产交易测绘队完成初步测量，曹洋户一层合法面积为471.56平方米，房地产价值为40800×100%×471.56＝19239648元，二层合法面积为687.87平方米，房地产价值为11000×100%×687.87＝7635357元，合计26875005元。此外，根据扬中市政府申请，经法院委托，江苏苏润土地房产评估咨询有限公司（以下简称苏润公司）对曹洋户的房地产价值进行价格评估，总价为27512009元，估价报告编号：苏中法鉴（2015-00043）字第04003号。从两份评估报告的评估人员资质、评估方法、评估结果等方面分析，两份评估报告均能客观反映被征收房屋的价值，评估结果也在合理误差范围内，两份评估报告均属于可以采信的证据。对苏润公司和中泰公司的评估，扬中市政府承诺愿意采纳对曹洋户有利的评估报告，并愿意变更相应的奖励费。综上，根据现有证据，曹洋户被征收房屋房地产价值应认定为27512009元。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，按照上述单价标准据实补偿。（2）被征收房屋装饰装修费用及附属物补偿费的价值。装饰装修费用及附属物在房屋被征收后，扬中市政府对被征收房屋装饰装修费用及附属物补偿费在评估后予以补偿并无不当。扬中市政府在作出补偿决定前，依据中泰公司在2013年7月16日时点对被征收房屋装饰装修费用及附属物补偿费用进行评估。唐狮服装店评估价值为53564元，太平鸟服装商店为61344元，信和信售楼处为137011元；真维斯服装店因拒绝入户测量，按谨慎评估原则以500元/平方米计算，评估价值为60000元。金凤凰游戏厅因拒绝入户测量，按谨慎评估原则以500元/平方米计算，评估价值为343935元。在一审审理过程中，法院委托评估机构对曹洋户室内装修装饰市场价值、搬迁费用、停产停业损失进行评估，因曹洋未提供证据、拒绝配合，对曹洋户的室内装修装饰及搬迁费用、停产停业损失未能进行评估。扬中市政府在房屋拆除前应入户实际测量，据实补偿。2．关于搬迁补偿费。《征补条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。《1号补偿决定》根据《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》中规定的商业用房搬迁补偿标准（商业用房按照40元/平方米•次计算），按照曹洋房屋登记的合法建筑面积计算搬迁补偿费为49128元（1159.43平方米×40元/平方米•次=49128元，取整数），予以采纳。3．关于停产停业损失。（1）停产停业损失的标准。《征补条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十一条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产评估机构通过评估确定。因曹洋户未提供相关证据材料，实施单位也未能够查到相关证明资料，导致房地产评估机构不能按照上述规定通过评估确定，责任在曹洋户。扬中市政府根据《扬中市房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费标准》以评估确定的房屋补偿的0.3%标准计算月租金损失（货币补偿的按6个月计算），该规定依据被征收房屋价值的特定比例确定停产停业损失。《1号补偿决定》对于停产停业损失的计算包括停产停业期间租金损失和经营损失两部分。其中停产停业期间月租金损失部分，《1号补偿决定》按照房屋价值的0.3%标准计算即每月被征收房屋价值。扬中市政府考虑到房屋租金与土地性质无关，以假设曹洋户系国有出让土地上的房地产，其价值为（底层471.56平方米×60000元＋687.87平方米×15000元）×0.3%=115835元。该计算方式比苏润公司对曹洋户的房地产价值评估价格计算的月租金损失（27512009×0.3%=82563元）更高，更有利于曹洋户，予以采纳；经营损失补贴部分，《1号补偿决定》根据被征收房屋的合法面积，按照240元/平方米计算经营损失补贴为278263元（1159.43平方米×240元/平方米=278263元，取整数）。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，按照上述单价标准据实补偿。（2）停产停业损失的计算期间。《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》明确本项目实行期房安置，过渡期30个月，选择货币安置的给予6个月的临时安置补偿费或者停产停业损失。其一，曹洋选择货币补偿的，计算6个月停产停业损失，即695010元（115835元/月×6个月=695010元）。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，按照上述单价标准据实补偿。如曹洋选择货币补偿，则按照《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》另行计算奖励费（房屋补偿价值的8%）2170154元（即27126924元×8%=2170154元，取整数）。因一审法院委托苏润公司对曹洋户的房地产价值进行价格评估，总价为27512009元，比中泰公司估总价26875005多637004元，故奖励费还应当再计算该部分，即637004元×8%=50960元（取整数），奖励费合计2221114元。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，按照上述单价标准据实补偿。其二，曹洋选择产权调换的，计算30个月停产停业损失3475050元（即115835元/月×30个月=3475050元），扬中市政府计算为3475049元相差1元有误应当予以更正。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，按照上述单价标准据实补偿。如果曹洋选择产权调换，则可以按照《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》和《关于原建宁农贸市场片区旧城改建项目商业用房征收相关问题的说明》，选择涉案项目改建后的建筑面积1159.43平方米营业用房，并按照相应的价格按实结算。安置价格已经中泰公司采用市场法的评估方法对置换的期房进行评估，该评估的评估方法和程序不违反法律规定，曹洋在规定的期限内没有申请中泰公司进行复核，也未申请专家委员会进行鉴定，该评估报告应予采信。《关于原建宁农贸市场片区旧城改建项目商业用房征收相关问题的说明》确定安置房优惠价格按照评估价的80%计算，不损害曹洋的合法权益，扬中市政府据此计算安置房优惠价，应予支持。扬中市政府在房屋拆除前应实际测量被征收房屋的面积，据实安置、结算。
六、关于本案判决方式的选择。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条规定，行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确认、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益，但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外。本案中，原建宁农贸市场片区旧城改建项目具有公益性质，征收以后用于原被征收户的安置，目前仅有两户因未达成补偿协议而尚未搬迁。同时，鉴于扬中市政府在审理中明确承诺愿意采纳对曹洋户有利评估报告，并愿意变更相应的奖励费等，法院依法可以判决变更。同时，在上述补偿决定履行或者执行过程中，扬中市政府及时采取措施防止遗漏依法应当补偿曹洋的费用，确保曹洋合法权益不受损害。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十七条之规定，判决如下：
一、变更《1号补偿决定》主文第二项为“根据江苏中泰广源房地产评估有限公司依据权属资料对房屋及附属设施的评估和《原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收补偿安置实施方案》的规定，被征收房屋价值及附属设施补偿费为27763928元，其中：被征收房屋价值为27512009元；装饰装修及附属物补偿费251919元（门牌号为××的唐狮服装店53564元，门牌号为××的太平鸟男装店61344元，门牌号为××的信和信公司137011元；门牌号为××的真维斯服装店和门牌号为××的金凤凰游戏厅因拒绝房地产估价机构实地评估，待房屋拆除前实地评估后，按实支付）”。
二、变更《1号补偿决定》主文第三项为“如被征收人选择货币补偿，征收人支付被征收人补偿费为31007443元，其中：被征收房屋价值及附属设施补偿费27763928元，搬迁补偿费49128元；停产停业损失按6个月计算，补偿费695010元；经营损失补贴费278263元；货币补偿奖励费2221114元（门牌号为××的真维斯服装店和门牌号为××的金凤凰游戏厅装饰装修补偿款奖励部分待房屋拆除前实地评估后，再按奖励标准另行补偿）”。
三、变更《1号补偿决定》主文第四项为“如被征收人选择产权调换，被征收人补偿费为31566369元，其中：被征收房屋价值及附属设施补偿费为27763928元；搬迁补偿费49128元；停产停业损失按30个月计算，补偿费3475050元，经营损失补贴费278263元。被征收人可以选择本项目改建后建筑面积1159.43平方米的营业用房，价格按安置价的80%计算，安置价按《关于原建宁农贸市场片区旧城改建项目商业用房征收相关问题的说明》（扬城改指发［2013］1号）确定的标准执行，待被征收人实际选择房屋后按实结算差价。上述征收补偿安置款项按被征收人最高补偿金额存于建行扬中支行原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收专用账户内”。
四、驳回曹洋要求撤销《1号补偿决定》第一项、第五项的诉讼请求。
二审法院认为，江苏省高级人民法院于2014年5月16日作出的（2014）苏行终字第0045号生效行政判决已确认了本案涉及的《2号征收决定》的合法性，本案应当重点审查扬中市政府于2014年6月25日作出的《1号补偿决定》是否依法实质性保障了上诉人曹洋的合法权益。对此，分别论述如下：
一、关于房地产评估机构选择的问题。《征补条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第九条第一款、第十条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，房屋征收部门扬中市住房和城乡建设局（以下简称扬中市住建局）向社会发布了可在扬中市从事房地产评估的公司名单，包括中泰公司在内的7家评估公司报名。2013年7月18日扬中市住建局又公布了具有相应资质的房地产价格评估机构名单，后向被征收人发放选择评估机构选票，由被征收人选择评估公司。在580户征收人中，共有388张选票选择了中泰公司，占被征收户的67%，扬中市政府据此确定了中泰公司作为涉案征收项目评估公司。因扬中市政府未委托公证机构对本次投票选举的过程和结果进行公证，故该行为不符合《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的规定。但一审法院在审理中，经对选票进行核实及对随机抽取选票填写人的调查，能够证实选票结果的真实性，故该评估机构的选定未侵犯被征收人合法权益，一审法院认定该评估机构选定有效并无不妥，但扬中市政府应当认识到此次评估机构选定中存在的问题，并在今后的工作中予以改正。
二、关于评估报告送达的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案中，扬中市政府提供了编号为025897089403的顺丰速运单，结合扬中市政府工作人员与曹洋之间手机短信息联系记录等证据能够证明，扬中市政府已经将编号为苏泰广估YZ（2013）第158-3号房地产估价报告房屋评估报告邮寄送达给曹洋。
三、关于被征收房地产性质的问题。《征补条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。本案中，坐落于扬中市××路××号的房屋所有权人是曹洋，故其应当依法获得公平补偿。扬中市政府提供的曹洋房屋所有权证和国有土地使用权证显示，涉案房屋面积为1159.43平方米，土地用地系商业，使用权类型为划拨，使用权面积为265.4平方米。故扬中市政府依据该房屋权属证书和房屋登记簿的记载，对曹洋所有的面积为1159.43平方米的房屋按照商业划拨进行补偿具有事实根据。
四、关于涉案国有划拨土地价值确定的问题。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十六条第一款、第四十九条第一款规定，以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。划拨土地使用权转让、出租、抵押补交土地使用权出让金，应按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的40%。本案中，曹洋房屋坐落土地的使用权类型为划拨。依据上述规定，曹洋作为该房屋当初的受让方，应当在本次补偿中将40%的补偿金额作为土地使用权出让金予以扣除。曹洋关于扬中市政府将涉案土地价值40%的补偿金额扣除缺乏上位法的主张，不予支持。
五、关于补偿数额确定的问题。在本案一审中，为了确保曹洋在此次征收中合法利益不受损害，一审法院选择了鉴定机构，对涉案房地产的价值进行了司法鉴定。扬中市政府亦明确承诺，其尊重法院的鉴定结果，将依照就高不就低的原则，对曹洋的房屋进行补偿。根据受委托方苏润公司的鉴定结果，一审法院变更了《1号补偿决定》，将被征收房地产价值由26875005元增加为27512009元，并判定，如曹洋选择货币补偿，扬中市政府支付其补偿费31007443元，如曹洋选择产权调换，扬中市政府支付其补偿费为31566369元，曹洋也可以选择本项目改建后建筑面积1159.43平方米的营业用房，价格按安置价的80%计算，安置价按《关于原建宁农贸市场片区旧城改建项目商业用房征收相关问题的说明》（扬城改指发［2013］1号）确定的标准执行，待其实际选择房屋后按实结算差价。上述征收补偿安置款项已存于建行扬中支行原建宁农贸市场片区旧城改建项目房屋征收专用账户内。一审法院作出的变更判决增加了曹洋的安置补偿数额，在扬中市政府亦不持异议的情况下，应当认可一审法院依据其委托的鉴定机构进行评估后所确定的补偿数额。
六、关于一审法院审判程序的问题。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十四条规定，鉴定、处理管辖争议或者异议以及中止诉讼的时间不计算在审限内。本案中，由于扬中市政府申请对涉案房地产进行司法鉴定，一审法院依法扣除了审理期限，故一审法院对本案的审理不存在审判程序违法的问题。综上，二审判决驳回上诉，维持一审判决。
曹洋向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，对本案提审或指令再审。主要理由为：1．评估机构选定程序违法；2．评估报告送达缺乏依据；3．被征收房屋评估基准价偏离类似房地产市场价格，且适用60%折价计算价格缺乏依据；4．评估实际测量有误。
本院认为，本案争议的焦点是扬中市政府作出的《1号补偿决定》的合法性。针对曹洋所提申请再审理由，现分析如下：
一、关于评估机构选定的程序问题。《征补条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第九条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。根据现已查明的事实，本案房屋征收部门扬中市住建××先向扬中市具备房屋征收房地产估价资格的房地产估价机构发出报名通知，包括中泰公司在内的7家评估公司报名。2013年7月18日，扬中市住建局公布了具有相应资质的房地产价格评估机构名单，随后向被征收人发放选择评估机构选票。在580户被征收人中，共有388张选票选择了中泰公司，占被征收户的67%，房屋征收部门据此确定中泰公司为涉案征收项目的评估机构。本案在评估机构的选定程序方面存在两个问题：1．房屋征收部门扬中市住建局未委托公证机构对本次投票选举的过程和结果进行公证，该做法不符合《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第二款“通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证”的规定，但一审法院在审理中，经对选票进行核实、对随机抽取选票填写人的调查，能够证实选票结果的真实性。2．本案未经被征收人协商选定房地产价格评估机构的前置程序，而径行采取组织被征收人投票方式确定，与前述行政法规、地方政府规章的要求不符，但本案基于投票结果而确定评估机构为中泰公司最终体现了被征收人多数意志，且该公司本身具备房地产价格评估资质。同时，截止一审审理终结，《2号征收决定》范围内的被征收人户共计600户均已由中泰公司进行评估，除曹洋户和陈兴福户之外都根据评估结果签订了补偿协议，如再重新启动评估机构的选定程序，一方面仍存在被征收人在规定的期限内协商不成、继续延用组织被征收人投票等方法的可能性，另一方面不利于较大地域范围内房屋征收补偿法律关系和社会秩序的稳定性。另外，本案原审法院判决征收补偿金额的直接依据并非中泰公司对曹洋户作出的估价报告，而是一审审理期间苏润公司受法院委托对曹洋户的房地产价值进行的价格鉴定结果，总价为27512009元，与中泰公司的评估价格26875005元相比并无太大悬殊，且对曹洋户更为有利。原审法院最终予以就高补偿，从实体上已经维护了再审申请人的权益。
二、关于评估报告的送达问题。在本案原审程序中，扬中市政府提供了编号为025897089403的顺丰速运单以及扬中市政府工作人员与曹洋之间手机短信息联系记录等证据，能够证明扬中市政府已经将编号为苏泰广估YZ（2013）第158-3号房地产估价报告房屋评估报告邮寄送达给曹洋。曹洋虽提出异议，但不能提出足以推翻上述认定的反证或令人信服的理由，本院对其主张不予支持。
三、关于被征收房屋的评估基准价格和实际测量问题。本案评估机构对曹洋户房屋评估基准价格确定为底层每平方米6000元。在原审期间，中泰公司评估人员出庭进行说明，该价格是经现场勘测后根据租金水平、临街情况、开间与进深、房屋建造时间等综合确定的。该认定属于专业技术判断，且目前没有证据证明其中存在明显错误，因此否定该认定的依据不足。在评估过程中，因曹洋户拒绝配合，评估机构根据相关不动产登记记载内容及所委托的测绘队的初步测算确定了房屋一层和二层的面积，并据此计算出被征收房屋的价值；对室内装修装饰及搬迁费、停产停业损失未能进行评估。原审法院判决，扬中市政府在房屋拆除前应入户实际测量和查勘，按照前述确定的价格标准据实补偿，该做法合法合理。
四、关于涉案划拨土地使用权在征收程序中的评估及补偿问题。本案系国有土地上的房屋征收，作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人曹洋户应依法给予补偿，其中即包括被征收房屋价值的补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。基于该规定，被征收房屋价值由两部分组成：一是被征收房屋本身的价值，二是房屋占用范围内的土地使用权价值。经查，曹洋户于1998年取得案涉房屋所有权和国有土地使用权。登记的土地权利人为曹洋，面积为265.4平方米，用途为商业，使用权类型为划拨。本案的评估机构无论是中泰公司还是苏润公司，在对曹洋户房地产价值的评估中均包含了土地使用权价值，发生争议的是如何对案涉划拨取得的土地使用权进行计价补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，我国目前城市规划区国有土地使用权的取得包括出让和划拨两种方式，相应地可区分为出让土地使用权和划拨土地使用权。其中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第二十三条第一款分别对“土地使用权出让”和“土地使用权划拨”作出了明确规定。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。出让土地使用权和划拨土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，都属于财产权，属于用益物权的一种。两者的主要区别在于，划拨土地使用权取得时没有向政府缴纳土地使用权出让金。因此，划拨土地使用权相较出让土地使用权，其权利并不完整并受到一定限制。这点在对划拨土地使用权价格的评估中也有体现。根据《城镇土地估价规程》的规定，该规程所指土地价格，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格是其特殊形式。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。本案评估机构实际采取的就是“出让土地价格−出让金=划拨土地价格”的方法。对于扣减的出让金，《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作出了类似规定，即补交土地使用权出让金不得低于地块标定地价的40%。本案是国有土地上的房屋征收，征收的实质就是国家为了公共利益的需要在法定情形下运用一定的行政强制性权力对私人财产的购买。因征收，本案被征收人的房屋所有权和土地使用权的权属主体将发生变更，被征收人失去相应的权利并因此而获得补偿。因此，本案的征收属于《划拨土地使用权管理暂行办法》第七条第一款所界定的“土地使用权转让”，即“土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为”。本案评估机构对划拨土地使用权作出的估计以及原审法院据此判决的补偿金额，具有法律依据。曹洋的主张实际是要求将涉案划拨土地使用权与出让土地使用权等同对待，与我国法律和政策精神不符，本院不予支持。
综上，曹洋的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人曹洋的再审申请
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