半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
《中华人民共和国拍卖法》将拍卖定义为：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖是指在执行程序中，人民法院将查封、扣押财产以公开竞争出价的方式，选择出价最高者为应买人，将标的物变价取得价金的执行活动。”也就是说司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的工作。司法拍卖具有三个特征：国家强制性、拍卖标的非自有性以及目的利他性。随着网络技术的不断发展，出现了网络司法拍卖，与传统司法拍卖相比，网络司法拍卖环节更少、程序更便捷、成本更低廉，申请执行人能够更大程度地实现债权。
在司法拍卖过程中，租赁权是否可以对抗申请执行人？法拍房限购吗？通过司法拍卖拍到的房产不想要了，会有什么后果？2月28日上午9:30半岛问法热线将聚焦“司法拍卖”。本期我们邀请了山东颐衡律师事务所专职律师张芸芸律师和山东颐衡律师事务所专职律师马英群律师。大家如果有“司法拍卖”方面的疑问，可拨打半岛问法热线80889800和96663，两位律师会用他们专业的法律知识，现场解答你的疑问。
张芸芸律师：山东颐衡律师事务所专职律师
擅长执业领域：民商事纠纷、金融借贷纠纷、国际贸易、海商海事纠纷等
律师简介：张芸芸律师，青岛大学法学、国际经济与贸易双学士学位，中国政法大学民商法专业在读研究生，是山东颐衡律师事务所专职律师。执业以来，处理过数百件海事海商及民商事纠纷，涉案标的数十亿元；担任数十家企事业单位、政府行政单位的常年法律顾问服务律师，执业及办案过程中积累了丰富的专业知识和案件处理经验，为当事人挽回了巨额经济损失，也最大限度地保护了当事人的合法权益。
马英群律师：山东颐衡律师事务所专职律师
擅长领域：公司治理、商事诉讼、金融证券等
律师简介：马英群律师是山东颐衡律师事务所专职律师。2016年执业，执业期间服务过多家商会、国企及上市公司，熟悉企业的生态及发展需求，洞悉企业内在问题及法律风险。现专注于为企业客户提供全方位、优质、高效、规范的法律服务。
【什么是司法拍卖】
司法拍卖，是指人民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变价的强制措施。需要注意的是，司法拍卖并不等同于商业拍卖，从本质上来说，司法拍卖是一种直接性强制执行措施。
司法拍卖和普通的商业拍卖区别在哪儿？
【司法拍卖和商业拍卖的区别】
首先，主体不同。司法拍卖的主体是法院，其与司法拍卖各方并非平等关系；而无论是法人、自然人还是其他组织，都有可能成为商业拍卖的主体，他们之间是平等关系。
其次，平台不同。网络司法拍卖出现之前，司法拍卖同样会由拍卖公司来开展，并需支付一定的佣金。网络司法拍卖出现之后，司法拍卖一般在网络司法拍卖平台上进行（包括淘宝、京东等），而无须支付佣金。现实中，商业拍卖仍由各拍卖公司操作，并需要支付佣金。
再次，依据不同。商业拍卖依据《拍卖法》展开，而司法拍卖的依据是《民诉法》《民诉法解释》《网拍规定》《拍卖变卖规定》。
最后，性质不同。司法拍卖本质上属于一种强制执行措施，措施的采取是为了维护申请执行人的合法权益；商业拍卖的本质属于一种商业行为，旨在最大限度地兑现拍品的价值。即便是在传统的司法拍卖中，人民法院委托拍卖企业进行拍卖活动，该拍卖企业与人民法院之间也不是平等关系，该拍卖企业的拍卖活动只能在人民法院的授权范围内进行。因此，人民法院在司法拍卖中应适用《民诉法》及相关司法解释对人民法院强制执行的规定。
楼市限购、房价居高不下的情况下，法拍房成为了一直不限购的优势而存在。法拍房的拍卖流程一般分为一拍、二拍和变卖三个环节，下面小编针对这三个环节全面的介绍下法拍房是什么意思。
法拍房是什么意思
一、一拍、二拍
一拍和二拍，即为司法拍卖，是人民法院在案件强制执行程序中，依法查封、扣押被执行人的财产，并对外委托评估被执行人的财产价值，公开处理其财产，以偿清申请执行人债权的行为。
司法拍卖的竞价周期一般都是以24小时为一个竞价周期，延时5分钟。如果在竞价程序结束前5分钟没人出价，则最后出价者竞拍成功，如有人在这期间出价，竞价时间将会延长5分钟，竞买人的出价时间以司法拍卖服务系统的时间为准。
一般情况下，第一次拍卖的法拍房，起拍价是由人民法院参照评估价确定，按评估价拍卖，或按评估价的80%拍卖;未作评估则参照市场价确定，起拍价不能低于评估价或者市场价的70%。
法拍房一拍流拍后，会进行第二次拍卖，一般情况下二拍的起拍价会在一拍的基础上再次下降，但降幅不超过一拍起拍价的20%。
二拍时由于再次降价，竞买人可能会以低于一拍起拍价的价格拍到房子，但也有二拍的价格远超一拍起拍价的情况，因为再次降价会吸引到更多的人，竞争变大，价格就可能被抬高，所以一拍时价格合适了该出手就出手。
二、变卖
司法变卖是人民法院依法处置被执行财产的一种变现方式，一般情况下法院处置标的物，在第二次拍卖流拍后法院会在同一拍卖平台对标的物进行变卖处置。变卖的价格一般低于二拍的起拍价，最低不低于评估价五折，一般为五到六折，具体看法院的设置。
司法变卖期长达60天，变卖期内随时可以出价，首次出价后，变卖期会进入24小时竞价周期，竞价规则、延时周期与司法拍卖是一样的，进入竞价周期后，24小时内无人继续出价，视为竞拍成功。
三、法拍房是从哪来的呢?
一是商业贷款产生。
购房人无法再向银行偿还购房商业贷款，银行贷款还不上只能断供了;
二是民间借贷产生。
民间借贷产生金融纠纷，做生意赔了或者替人担保，被债主起诉;
三是司法没收产生。
刑事案件中犯罪嫌疑人被依法没收的财产，比如贪官犯法房子被查封;四是无主财产。所有人不明的房产只有经人民法院依法宣告为无主财产，才能按无主房产处理。在这几种类型中，房贷断供占据了大部分比例。
楼市限购、房价居高不下的情况下，法拍房成为了一直不限购的优势而存在。法拍房的拍卖流程一般分为一拍、二拍和变卖三个环节，下面小编针对这三个环节全面的介绍下法拍房是什么意思。
法拍房是什么意思
一、一拍、二拍
一拍和二拍，即为司法拍卖，是人民法院在案件强制执行程序中，依法查封、扣押被执行人的财产，并对外委托评估被执行人的财产价值，公开处理其财产，以偿清申请执行人债权的行为。
司法拍卖的竞价周期一般都是以24小时为一个竞价周期，延时5分钟。如果在竞价程序结束前5分钟没人出价，则最后出价者竞拍成功，如有人在这期间出价，竞价时间将会延长5分钟，竞买人的出价时间以司法拍卖服务系统的时间为准。
一般情况下，第一次拍卖的法拍房，起拍价是由人民法院参照评估价确定，按评估价拍卖，或按评估价的80%拍卖;未作评估则参照市场价确定，起拍价不能低于评估价或者市场价的70%。
法拍房一拍流拍后，会进行第二次拍卖，一般情况下二拍的起拍价会在一拍的基础上再次下降，但降幅不超过一拍起拍价的20%。
二拍时由于再次降价，竞买人可能会以低于一拍起拍价的价格拍到房子，但也有二拍的价格远超一拍起拍价的情况，因为再次降价会吸引到更多的人，竞争变大，价格就可能被抬高，所以一拍时价格合适了该出手就出手。
二、变卖
司法变卖是人民法院依法处置被执行财产的一种变现方式，一般情况下法院处置标的物，在第二次拍卖流拍后法院会在同一拍卖平台对标的物进行变卖处置。变卖的价格一般低于二拍的起拍价，最低不低于评估价五折，一般为五到六折，具体看法院的设置。
司法变卖期长达60天，变卖期内随时可以出价，首次出价后，变卖期会进入24小时竞价周期，竞价规则、延时周期与司法拍卖是一样的，进入竞价周期后，24小时内无人继续出价，视为竞拍成功。
三、法拍房是从哪来的呢?
一是商业贷款产生。
购房人无法再向银行偿还购房商业贷款，银行贷款还不上只能断供了;
二是民间借贷产生。
民间借贷产生金融纠纷，做生意赔了或者替人担保，被债主起诉;
三是司法没收产生。
刑事案件中犯罪嫌疑人被依法没收的财产，比如贪官犯法房子被查封;四是无主财产。所有人不明的房产只有经人民法院依法宣告为无主财产，才能按无主房产处理。在这几种类型中，房贷断供占据了大部分比例。
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