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众所周知，抵押贷款的额度要比信用贷款的额度高很多。很多借款人选择办理房产抵押贷款就是为了能够申请到自己满意的额度，从而解决资金难题。
但是很多时候，实际额度却与自己的理想额度有一定的差距。因为房产抵押贷款额度的多少与房屋评估价值、房龄、地段、房产类型以及变现能力强弱等因素有关。
对于借款人来说，如果房产抵押贷款的额度达不到自己的预算额度，那么自己的资金使用计划无疑会受到很大的影响。
需要重新安排资金使用计划不说，甚至会因为额度不够需要重新筹集资金而耽搁了自己的投资计划，造成很大的损失。
那么，应该如何提高房产抵押贷款的额度呢？
我们先来看一下目前天津贷款市场上的房产抵押贷款条件：
1、地区：目前天津市全境范围内的房产，基本上都可以做抵押贷款，所以地区这一块可以不用怎么考虑，只要是天津市的就行。不过位置越差的，出值的额度就会越低。
2、房产类型：大多数银行目前只做70年产权的商品住宅房，居住类型的公寓和别墅。但如果是商铺，写字楼等商业产权类型的，因为换手率低，所以更多时候选择非银行的金融机构往往会更好。
3、房屋面积：不管是银行还是非银行的金融机构，绝大多数都要求房屋面积超过30㎡或40㎡才行。如果不是刚需户型的，或多或少都会被砍值。
4、房龄：银行要求房龄在25年以内，少部分银行或非银行金融机构能放宽到30年。当然，除非你能提供其他资产证明，不然房龄超过25年以后即使能做，被砍值是肯定的。
5、出值成数：这个没多大区别，住宅70%，公寓、别墅60%，商铺、写字楼50%。不过抵押房产位置差的，肯定会被砍值。
6、贷款利息：这个不用多少，利息永远都是银行的最低，如果银行的做不了在选择非银行金融机构。
当然，做房屋抵押贷款，影响贷款额度的绝不止上面几条。银行在评估房产价值的时候，评估值会相对比较保守，评估值往往都会低于市场价值，在按照一定的比例给借款人放款。
同时，未满五年的经济适用房、小产权房、公产房等类型的住房，是无法做抵押贷款的，这点不管是银行还是非银行类型的金融机构都一样。
影响贷款额度的因素有哪些？
除了我们上面说的6点，还有几点也和我们的贷款额度息息相关。
1、个人征信：借款人如果个人信用不好，没有太大的信用污点，但是小的信用污点比较多，那无疑是会影响到房屋抵押贷款的额度的。比如当前有逾期，或累计逾期达到一定次数，或是没有逾期，但是负债高到爆等。
大多数银行要求的是，借款人的负债率不能超过70%，超过就会被拒或是贷款额度大打折扣。
2、财力不足：做房屋抵押贷款，往往需要看借款人的银行流水，很多都是要求流水需要覆盖贷款额的2倍甚至是3倍。比如贷款200万，那需要你的银行流水能达到400万或是600万以上才可以。
当然，银行流水不足也有办法能够解决，比如提供二套房产证明作为补充，或车子、公积金、保单、有价证券等作为财力补充。财力不足贷款额度无疑是会受到很大的影响。
3、选择银行：不同的银行，有不同的喜好类型，进件尺度、审件偏好、评估标准等都不一样。在不同的银行风控体系下贷款的额度也是不同的，如果借款人选择的是一家比较保守的银行，那么贷款额度肯定不会高。
比如同一套位于市六区的房子，市值300万，A银行可能直接就出到200多万，B银行可能就只能出到一百多万。
再加上为了防止债务危机的发生，避免消费贷款流向房地产市场，所以政策规定各行的个人消费贷款额度最高为100万元封顶。就是说即便你的房子市值500万，去申请贷款度也不可能达到7成的350万，最高就只能是100万。
不过这种办法很好解决，提供一份营业执照即可。部分银行甚至规定，即使自己没有营业执照，也可以提供直系亲属名下的营业执照。如果都不行，那么可以选择安全靠谱的非银行金融机构，也是一样的。
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