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买房提前还款文章目录：原标题：提前还房贷要排队到4月！“没想到还钱比借钱难”
借钱的人准备好了钱想还款，却还得排队等消息，怎么回事？
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮？又是否真的合适？
排队到4月，提前还房贷热度高
“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”
“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”
“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”
正如上述几位买房人向记者介绍的一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
资料图：银行点钞员在工作。艾庆龙 摄
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。
“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
提前还贷，利弊几何？
提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。
95后女生小夏在2021年底贷款买了自己的房子。“我选择了高首付，所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难的时候，银行有额度就赶紧申请了，利率加点80个基点达到5.45%，属于比较高的。”
正是因为支付了比较高的首付，小夏目前手里并没有多余的资金可以提前还贷。“最近都说提前还贷很实惠，我爸妈就想再省一省、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉，所以目前还没有决定。”
虽说“无贷一身轻”可以说是大多数买房人的终极梦想，但正如小夏所顾虑的，业内人士同样提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
资料图：购房者在查看了解楼盘。记者 刘忠俊 摄
但对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。
博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示：个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。
“但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。”王蓬博说。
矛盾如何解决？
但相对于买房人和银行的“纠葛”，不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。(记者 左宇坤)
近日，“提前还房贷”连续登上各大社交平台热点话题。提前还贷为何热了起来？在法律层面是否可行？提前还贷划算吗？人民网“强观察”栏目记者就此采访了多位专家。
不少购房者为何选择提前还房贷？
日前，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。
随后，不少城市的房贷利率快跑进入“3”时代。1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率最低降至3.8%；1月30日，福州宣布首套房贷利率下限下调至3.8%；1月31日，珠海部分银行宣布首套房贷利率最低可从3.9%下调至3.7%。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率。
“虽然近年来贷款市场报价利率（LPR）多次下降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前的平均房贷利率，尤其是去年以来，首套房贷利率下限调整之后，存量房贷利率与新增房贷利率的利差进一步扩大。”招联金融首席研究员董希淼认为，部分存量住房贷款利率偏高，是购房者提前还款的原因之一。除此之外，他分析，受去年以来金融市场波动加剧的影响，一贯稳健的部分银行理财产品出现“破净”，普通居民投资收益下降明显，因此有些居民会倾向于将原来用于投资的部分资金拿来提前还款。
提前还房贷在法律层面是否可行？
“提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。”中国人民大学法学院教授刘俊海告诉记者，根据《民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
“法律相当于平衡了银行（债权人）与购房者（债务人）之间的利益，即购房者有权提前偿还贷款，对于其提前履行债务给银行增加的运营成本等费用，由购房者负担。银行作为债权人，是否允许购房者提前还款以及是否收取一定的违约金或补偿金等，需要根据其与购房者签订的贷款合同来决定。如果双方的贷款合同中规定，提前还房贷需要支付违约金或补偿金，就需要按照合同执行收取费用。”刘俊海说。
刘俊海还对提前还房贷的时间做出分析，他表示，如果贷款合同没有约定提前还房贷的具体时间限制，购房者需要与银行预约时间。此外，如果银行故意拖延办理提前还贷，可通过向贷款银行总行进行投诉、向银保监会和政务部门进行投诉、向法院起诉这三种渠道维护购房者自身合法权益。
提前还房贷就一定划算吗？
“要不要提前还房贷还需理性考虑。”董希淼表示，判断是否需要提前还房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，还需要为自己生活、养老等留足资金。
董希淼进一步解释，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过半，其实可以不考虑提前还款。
“提前还房贷切莫盲目跟风。购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和资金安排，也要考虑未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。”董希淼提醒到。
人民网-强国论坛 记者：王雪纯
预约时间长、转贷陷阱重重……近期，住房贷款提前还款难的话题引发关注。中国人民银行、银保监会日前召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。
“新华视点”记者了解到，近日多家银行已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，及时响应客户还款诉求。
加快回应消费者诉求，银行改进服务质量
2月15日，西安市民郭女士接到工商银行通知，可以去网点办理房贷提前还款的手续了。“前阵子还说排队申请得等一个月。”郭女士说。
日前，人民银行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
“之前银行通知提前还款排到3个月后了，这段时间光利息支出就近万元。希望监管出手后排队时间能缩短，帮我节约一些利息。”眼看近期理财、基金等投资收益不太理想，珠海市民朱女士决定将手里60万元流动资金用于提前还款。
今年开年，不少存量房贷经历了重新定价，与存量房贷挂钩的5年期以上LPR去年累计下降35个基点，但部分购房者感觉这个降幅还是低于新发放房贷利率的降幅。加之资产端投资收益率下行，不少购房者选择提前偿还贷款，以减轻债务压力。
不过，提前还贷并非易事。面对越来越多的提前还款需求，个别银行取消了手机银行办理提前还款的功能，要求必须去办理按揭的线下网点才能申请。部分银行对提前还贷违约金收费标准进行调整，明确要求违约金为贷款总额的1%。在还款需求较集中的地区，部分银行出现办理提前还贷预约时间长的情况，有的排队时间得两三个月甚至半年之久。
随着工农中建等多家银行的通知传达到各分支行，提前还款难问题正逐步得到解决。
记者走访上海多家银行了解到，目前上海多数银行无积压客户，部分银行按合同约定提前1个月申请即可，个别房贷占比较高的国有大行排队时间压缩在3个月以内。
复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，金融管理部门重视提前还款难问题，及时回应借款人诉求，有助于保护借款人合法权益。商业银行应从履行社会责任、提升客户体验等出发，在合同约定的基础之上，为借款人提前还款提供更多便利。
违规转贷陷阱多，借款人要“擦亮眼”
“高息房贷替换成3.45%的经营贷，100万元房贷10年可节省20万元利息，手续我们可替您办好……”日前，广州市民刘先生接到一个自称“贷款中介”的推销电话，较大的息差诱惑让他颇为心动。
随着经营贷、消费贷利率持续走低，一些不法中介向借款人宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷或消费贷归还过桥资金。“这背后隐藏着违约违法隐患，高额收费陷阱、资金链断裂风险等问题不容忽视。”董希淼说。
根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。工商银行杭州古墩路支行一名工作人员告诉记者，转贷操作后，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，借款人将承担违约责任，不仅面临被提前收回贷款的风险，个人征信也会受到影响。
记者了解到，不法中介在“帮助”借款人申请经营贷时，往往通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得贷款资格，涉嫌骗取银行贷款，借款人甚至可能会被追究相关法律责任。
另外，过桥资金息费也常常暗藏猫腻。业内人士告诉记者，不法中介会怂恿借款人使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用。一步步落入陷阱的借款人最后才发现，转贷后的综合资金成本可能高于原来房贷利率。
“一旦经营贷或消费贷申请失败，借款人不但要背负高息的过桥资金还款压力，还要承担中介机构的各项高额费用。”一名银保监会消费者权益保护局人士告诉记者，经营贷、消费贷期限较短，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金
当前，金融管理部门和地方相关部门已关注到违规转贷风险。深圳市房地产中介协会2月初就发布提示，严禁房地产中介机构诱导购房人违规使用经营用途资金。
此次座谈会上，人民银行、银保监会明确要求，商业银行要持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；并提出进一步加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
多举措稳预期，为加快经济复苏提供有力支撑
“判断是否需要提前偿还个人房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，随着2023年我国宏观经济企稳回升，股市、楼市的政策东风频频吹来，部分居民的投资预期将发生转变，更理性、更审慎地考虑提前还款。
为促进房地产与金融正常循环，去年11月金融管理部门推出“金融十六条”举措，提出支持个人住房贷款合理需求的多项举措。
今年初，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩。金融管理部门还在合理确定个人住房贷款首付比例、优化新市民住房金融服务、提升借款和还款便利度等方面提出要求，引导金融机构做好相关工作。
专家认为，这些举措对于稳定购房者信心和预期发挥了一定作用。数据显示，2023年1月，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加2231亿元，较2022年12月环比多增超300亿元。
“金融部门推出的一系列举措逐渐显效，将进一步提振居民投资消费的意愿和能力。”董希淼认为，金融部门采取有效措施解决住房贷款提前还款难，有助于稳定市场预期和信心，将为恢复和扩大消费、促进经济加快复苏提供有力支撑。
爆料、维权通道：应用市场下载“晨视频”客户端，搜索“帮忙”一键直达“晨意帮忙”平台；或拨打热线0731-85571188。政企内容服务专席19176699651。
预约时间长、转贷陷阱重重……近期，住房贷款提前还款难的话题引发关注。中国人民银行、银保监会日前召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。
“新华视点”记者了解到，近日多家银行已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，及时响应客户还款诉求。
加快回应消费者诉求，银行改进服务质量
2月15日，西安市民郭女士接到工商银行通知，可以去网点办理房贷提前还款的手续了。“前阵子还说排队申请得等一个月。”郭女士说。
日前，人民银行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
“之前银行通知提前还款排到3个月后了，这段时间光利息支出就近万元。希望监管出手后排队时间能缩短，帮我节约一些利息。”眼看近期理财、基金等投资收益不太理想，珠海市民朱女士决定将手里60万元流动资金用于提前还款。
今年开年，不少存量房贷经历了重新定价，与存量房贷挂钩的5年期以上LPR去年累计下降35个基点，但部分购房者感觉这个降幅还是低于新发放房贷利率的降幅。加之资产端投资收益率下行，不少购房者选择提前偿还贷款，以减轻债务压力。
不过，提前还贷并非易事。面对越来越多的提前还款需求，个别银行取消了手机银行办理提前还款的功能，要求必须去办理按揭的线下网点才能申请。部分银行对提前还贷违约金收费标准进行调整，明确要求违约金为贷款总额的1%。在还款需求较集中的地区，部分银行出现办理提前还贷预约时间长的情况，有的排队时间得两三个月甚至半年之久。
随着工农中建等多家银行的通知传达到各分支行，提前还款难问题正逐步得到解决。
记者走访上海多家银行了解到，目前上海多数银行无积压客户，部分银行按合同约定提前1个月申请即可，个别房贷占比较高的国有大行排队时间压缩在3个月以内。
复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，金融管理部门重视提前还款难问题，及时回应借款人诉求，有助于保护借款人合法权益。商业银行应从履行社会责任、提升客户体验等出发，在合同约定的基础之上，为借款人提前还款提供更多便利。
违规转贷陷阱多，借款人要“擦亮眼”
“高息房贷替换成3.45%的经营贷，100万元房贷10年可节省20万元利息，手续我们可替您办好……”日前，广州市民刘先生接到一个自称“贷款中介”的推销电话，较大的息差诱惑让他颇为心动。
随着经营贷、消费贷利率持续走低，一些不法中介向借款人宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷或消费贷归还过桥资金。“这背后隐藏着违约违法隐患，高额收费陷阱、资金链断裂风险等问题不容忽视。”董希淼说。
根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。工商银行杭州古墩路支行一名工作人员告诉记者，转贷操作后，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，借款人将承担违约责任，不仅面临被提前收回贷款的风险，个人征信也会受到影响。
记者了解到，不法中介在“帮助”借款人申请经营贷时，往往通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得贷款资格，涉嫌骗取银行贷款，借款人甚至可能会被追究相关法律责任。
另外，过桥资金息费也常常暗藏猫腻。业内人士告诉记者，不法中介会怂恿借款人使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用。一步步落入陷阱的借款人最后才发现，转贷后的综合资金成本可能高于原来房贷利率。
“一旦经营贷或消费贷申请失败，借款人不但要背负高息的过桥资金还款压力，还要承担中介机构的各项高额费用。”一名银保监会消费者权益保护局人士告诉记者，经营贷、消费贷期限较短，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金
当前，金融管理部门和地方相关部门已关注到违规转贷风险。深圳市房地产中介协会2月初就发布提示，严禁房地产中介机构诱导购房人违规使用经营用途资金。
此次座谈会上，人民银行、银保监会明确要求，商业银行要持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；并提出进一步加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
多举措稳预期，为加快经济复苏提供有力支撑
“判断是否需要提前偿还个人房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，随着2023年我国宏观经济企稳回升，股市、楼市的政策东风频频吹来，部分居民的投资预期将发生转变，更理性、更审慎地考虑提前还款。
为促进房地产与金融正常循环，去年11月金融管理部门推出“金融十六条”举措，提出支持个人住房贷款合理需求的多项举措。
今年初，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩。金融管理部门还在合理确定个人住房贷款首付比例、优化新市民住房金融服务、提升借款和还款便利度等方面提出要求，引导金融机构做好相关工作。
专家认为，这些举措对于稳定购房者信心和预期发挥了一定作用。数据显示，2023年1月，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加2231亿元，较2022年12月环比多增超300亿元。
“金融部门推出的一系列举措逐渐显效，将进一步提振居民投资消费的意愿和能力。”董希淼认为，金融部门采取有效措施解决住房贷款提前还款难，有助于稳定市场预期和信心，将为恢复和扩大消费、促进经济加快复苏提供有力支撑。
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