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房地产市场交易因存在大量信息壁垒和信息不对称的情况，又因房东和买家通常缺乏相关法律知识和房产买卖经验，使得买卖双方往往不得不依靠中介来居间撮合交易。由于房产居间费用常常按比例收取，在如上海等房价较高的一线城市，房产中介收取的居间费用则相对较为高昂。同时，房产作为一般家庭的大宗财产，一旦交易失败不仅不能达成合同目的，还将支出高额的居间费用。本文将从居间纠纷常见情形和案例展开论述，讨论如何在居间合同中保护买卖双方的利益。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”从前述条款中可以看出，居间行为可分为报告居间和媒介居间。根据实践交易惯例，我们一般所指的房产居间不仅包括报告交易机会，还通常包括撮合谈价、办理网签手续、贷款和过户手续等一系列媒介居间服务。
实践中，如交易未最终完成，买卖双方往往会认为居间未成功，从而拒绝支付居间费用。为应对这种收不到居间费用的风险，房产中介在签订居间合同时往往会加入一些霸王条款，或者事先要求买卖双方签订佣金确认书，便于在交易不成时仍可要求支付全额居间费用。因此居间合同纠纷的争议焦点为居间方是否完成居间。根据法律规定，区分是否可以要求居间费用的节点为“促成合同成立”，我们可以根据这一标准，再结合以下案例分析常见的居间合同纠纷，总结法院对居间费用收取的一些裁判标准：
案例1:（2017）沪0115民初57801号
案情简介：买卖双方签订居间方提供的《委托购买意向书》，其中约定：购买方有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则定金由卖方全部没收，对此，卖方同意于收到的定金中支付一半定金金额给中介方，作为中介方收取的从事中介业务所支出的必要费用。后购买方支付定金10万元后未继续履行合同义务，卖方没收全部定金。后买方未购买房屋。居间方诉至法院主张卖方依约支付一半定金给居间方。
法院观点：居间方利用事先拟定的格式条款作出以上约定，该条款一订立即以达到只要买卖双方签订了《委托购买意向书》，今后无论买卖合同是否成立，其均可获取一定的利益的目的，该条款属于加重对方的责任，排除对方的主要权利的无效格式条款。考虑到居间方虽未促成买卖双方合同成立，但确提供了一定的居间服务，在居间方未举证其实际支出的必要费用具体数额情况下，卖方愿意支付1万元，并无不当。
案例评析：此案例即为一种居间方的“霸王条款”，居间方为了避免风险，在本应该由买卖双方之间成立的定金合同及定金罚则之中强行加入有利于居间方的条款，加重买卖双方的责任，并排除其主要权利，属于无效格式条款。同时，由于本案中居间方并未促成买卖合同成立，仅促成委托购买意向书的签订，因此未达到支付居间费用的标准，而仅能根据从事居间活动支出，如投入时间、人工、房租等运营成本而要求买卖双方支付必要费用。
案例2:（2013）闵民五（民）初字第797号
案情简介：买卖双方在居间方的居间下达成交易意向，并签订《不动产买卖意愿书》和《佣金确认书》，约定居间方有义务为买卖双方办理过户等事宜。后买卖双方绕过居间方私下签订买卖合同完成交易。居间方发现后诉至法院主张全部居间费用。
法院观点：中介机构基于买方的委托，将房源信息提供给了买方，并已促成三方订立《不动产买卖意愿书》。本案中，买方在向卖方支付购房定金后，未按买卖意愿书约定的时间订立房地产买卖合同，已构成违约。而买方享受了居间方提供的一系列居间服务，并在居间方提供的《佣金确认书》上签字确认，理应受到上述协议的约束。鉴于买方委托居间的事项不仅限于提供房源信息等媒介服务，还包括协助办理房屋抵押贷款，房屋产权过户以及房屋交接等手续。虽然这些工作是由于买方的原因而未能实际展开，但居间方毕竟没有完成被告委托的全部居间工作。综上，根据本案的实际状况及因买方违约对居间方造成的经济损失等情况，酌定由买方支付居间方居间服务费7,500元。此外，由于原告没有促成被告与案外人签订购房合同系被告违约所致，故被告关于居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬之抗辩理由不能成立，本院不予采信。
案例评析：本案裁判观点认为买卖双方的跳单行为属于违约，即便未正式签订正式的房屋买卖合同，也应当承担居间合同的违约责任，基于居间内容完成情况来相应支付居间费用，而不仅限于必要费用。
案例3: (2017)沪0112民初27322号
案情简介：在原告的居间服务下，买方与卖方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，同日被告也签署《佣金确认书》，后买方向居间方及卖方发出《解除合同通知书》一份，载明：因其无力支付购房屋首付款，无法购买该房屋，无法按约履行涉案买卖合同。居间方诉至法院主张全部居间费用。
法院观点：居间方基于被告的委托，将卖方的房源信息提供给了买方，并促成双方订立了《上海市房地产买卖合同》，已履行了大部分的居间义务。对于居间方基于《佣金确认书》主张全额佣金的诉请，鉴于交易惯例，房产居间事项还包括协助办理产权过户及物业过户等手续。虽然在本案中居间方未能办理房产过户等手续系由于买方单方解除买卖合同所致，责任不在居间方，但考虑到原告提供居间服务的具体情况以及其未与买方签订书面居间服务合同的瑕疵情形等，本院酌定由被告向原告支付居间服务费12,000元。
案例评析：本案中，居间方已经促成双方签订买卖合同，且因非居间方原因交易未完成，但居间方仍未能按照居间合同完成过户等一系列居间服务，因此法院酌定支付一定居间费用。
案例4: (2019)粤01民终3593号
案情简介：买家在居间方的促成下成功与卖方签订了《存量房买卖合同》，并签订《服务收费确认书》，约定买方经居间方促成房屋购买合同成立，现本人同意向经纪支付32000元作为中介代理费。但因为银行以及金融政策调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，买家不能继续购房，买卖双方经过协商后解除《存量房买卖合同》。居间方主张买方支付全部居间费用。
法院观点：居间方已促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，买方作为委托人应当按照约定支付报酬。关于买方抗辩过户等中介服务未完成，因此不应收取中介费的问题。涉案《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》中均未约定需提供过户等中介服务，《服务收费确认书》中也明确载明买方因居间方促成购房合同订立而同意支付中介代理费，可见该费用仅针对居间方促成合同成立的居间服务，不包括促成合同实际履行、协助办理过户等服务。且涉案买卖合同解除系买卖双方协商一致解除，非因居间方的过错所导致，因此买方应当支付全额中介代理费。
案例评析：如果居间方与买卖双方签订协议约定合同成立即支付居间费用的，即便合同因非居间方原因解除的，也应支付全额居间费用。
由此我们可以分析出以上四案例的裁判思路及要点：
根据上述表格内容可知，分析是否支付居间费用的关键节点首先看是否促成了买卖合同，其次看居间行为是否存在瑕疵、居间方是否存在过错或买卖双方是否存在过错，最后看合同是否约定何种情况下视为居间方已完成居间服务，是订立买卖合同即完成居间，还是必须完成过户交付钥匙等才完成居间等内容，抑或是无具体明确约定。如居间合同纠纷涉诉的，可从以上几个方面进行分析和应对，争取有利于己方的结果。
同时，基于前述案例和法律规定，为了更好的保护买卖合同双方的利益，避免可能的居间合同纠纷，我们总结出以下合同核查路径，当事人可据此一一排除可能存在的法律风险，最大化保护自身权益：
1. 看房后可先行签订意向书，谨慎签订定金合同和正式购房合同，避免冲动购房，待深思熟虑后再行签订买卖合同。
2. 明确约定居间方的居间义务，增加办理网签手续、协助办理贷款和过户、交房等居间服务节点。
3. 检查居间合同的佣金支付条件，可确定全额支付条件为过户后，或约定分阶段进行支付，例如签订买卖合同支付一定比例佣金，过户后支付一定比例佣金。
4. 谨慎签订佣金确认书，如佣金确认书中条款与居间合同中约定不一致的，应当予以修改。
5. 居间方在居间服务中存在瑕疵或者过错的，应当及时收集整理证据，为可能的诉讼做好准备。
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